核心城市房地产触底回暖 非核心城市泡沫回调

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在2018年底召开的中央经济工作会议上，对2019年的房地产政策进行了调整，提出“落实政策，分类指导，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

这一基调的表达有两个重大变化:一是从以往的“分类规定”到“分类指导”；二是增加了“夯实市政府主体责任”。这两个变化凸显了2019年中央政府调控房地产的背景。

关于2019年中国房地产的发展趋势，《中国新闻周刊》采访了金融学院院长关庆友。

《中国新闻周刊》:在2018年底召开的中央经济工作会议上，提出要“落实政策，分类指导，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。你如何解释这个？

关庆友:从“分类监管”到“分类指导”，实际上相当于权力和责任的下移。过去，中央政府对房地产进行调控，所以主要矛盾焦点也集中在中央政府。现在，随着这一变化，“分类监管”的主体是中央政府。现在，“分类指导”实际上意味着由于城市的政策和当地的条件，主体变成了地方政府。因此，建议“巩固市政府的主要职责”，这实际上要求每个城市根据自己的情况管理自己的房价和市场。

此外，这一变化也表明中央政府越来越意识到房地产的区域分异特征。因此，它不可能是“全面的”。

《中国新闻周刊》:那么，2018年底中央经济工作会议上设定的基调能被视为2019年房地产市场将会放松的明确信号吗？

关庆友:在政策层面，既没有放松，也没有不放松。只能说它更实用。权责下放以来，各地因地制宜，中央政府分类指导。因为中央政府和地方政府有不同的目标，中央政府应该防止房地产过热，但许多地方高度依赖土地财政。因此，客观地说，这次会议确实使一些房地产市场开始微调和“放松”。

我们预测，2019年本地楼市政策可能分为两类:一是前期收紧力度相对较强、房价泡沫相对较小、长期需求相对较强的核心城市政策可能保持基本稳定，随着北京、上海、深圳等宏观货币环境的放松，市场将自动放松。其次，在短期房价下行压力明显、长期需求疲软的非核心城市，政策可能明显放松，如菏泽取消限购。

在最新一轮“微调”中，菏泽率先取消限购，主要是因为其对土地财政的高度依赖。2017年，土地出让金占地方一般公共预算收入的118%，限购政策对其财政压力影响很大。同时，2017年，菏泽的棚子数量为18万个，占山东省的四分之一，居全国首位。棚改政策的收紧，使人口外流、高库存、经济衰退的菏泽市无法承受前期过高的房价，因此有必要放松政策支持房价。因此，预计接下来的地方财政压力将会很大，而且更有可能出现明显的红利衰退的城市将率先放开。

近日，衡阳市发展和改革委员会和住房和城乡建设局联合发布文件，暂停实施商品房限价政策一年，这被视为中国第一个取消限价的城市。然而，这份文件很快被撤回，表明各地仍对放宽价格限制持谨慎态度。然而，随着这些城市房价的逐渐降温，限价令政策的必要性越来越弱，可能会逐渐退出。

限制购买的城市将继续受到限制，不可能完全取消，但这并不妨碍一些城市放宽限制购买的条件。一是缩短社会保障期。例如，广东省珠海市将外国户口缴纳社会保障的时间从五年减少到一个月、三个月和一年。二是放宽支付限制。例如，杭州在2018年底出台了一项新政策，允许拥有外国户籍的居民缴纳三次社保或税，这相当于放宽了对外国人的限制。

因此，在中央经济工作会议之后，地方政府首脑原来的紧箍咒实际上被放松了，但并没有解除。因此，虽然中央政府已经表示分类指导，地方政府可以根据城市来制定政策，但是有一个条件，那就是这个严密的“圈子”不能创建，虽然目前这个圈子有点大。

在过去的两年里，各地愈演愈烈的“人才争夺战”实际上是变相地推销本地房地产。先安定下来买房子。这也是地方政府不断测试这个圈子有多大。

从需求方面看，信贷应该宽松，从供给方面看，房地产企业的融资应该宽松。这些措施目前还没有见到，只是一些商业银行出现了利率波动。

总体而言，预计2019年政策宽松的力度将大于2018年，但不会像2015年那样宽松，2019年应该是平稳宽松的。

中国新闻周刊:你对2019年房价的预期是什么？

关庆友:一线城市房价调整幅度大，需求相对健康，稍有松动，可能会企稳反弹。此外，北方、上海、深圳和广州等一线城市，以及成都、武汉、南京和杭州等新的一线城市，实际上库存并不高，因此存在上行压力。但总的来说，不会出现像2015年和2016年那样的疯狂上涨。