一线城市二手房价格失守 房地产流动性风险隐现

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一线城市的二手房价格已经下跌，房地产流动性风险正在逼近

本报记者张席生从广深报道

中国房地产市场“买房必须赚钱”的时代还很遥远。

以一线城市为代表，京沪豪宅被抛售，二手房业主获利，交易低迷...自2018年下半年以来，房地产市场的低迷逐渐蔓延到二手房市场。

根据《21世纪经济报道》的调查，在过去的一两个月里，一线城市的业主已经“不堪重负”，降价的案例比比皆是。

保持和增加房地产价值的神话被打破了。这背后的原因在于“杠杆购房”黄金时代的终结。作为投资对象，房地产的流动性和流动性逐渐下降，开发商、管理者和业主的心态继续焦虑，就像交易量和价格的表现一样。

更深层次的原因是限制购买和贷款的政策抑制了需求，人口红利达到了临界点，供求结构发生了深刻变化，增量市场进入了拐点。

未来，房地产调控不太可能大幅放松政策。许多业内人士预测，信贷紧缩仍是一个长期趋势，房地产税和土地制度等长期机制将逐步完善。中国住房市场预计将迎来回报，住房企业将在股市中挖掘新的增长点。

二手房降价

深圳业主张在2016年购买了龙岗中心城区的一套大公寓，当时正是深圳楼市的高峰期。那时，他绝不会想到他手里的财产在过去两年里一直在贬值。

张先生说:“该住宅区刚刚售出89平方米的二手房，2016年的购买价格为334万元。”据记者了解，该项目二期平均开盘价为43000元/平方米，目前成交价约为37500元/平方米，同比下降13%。

在北京的二手房市场上，也有一些业主急着卖房。记者从发现带壳房屋中了解到，北京太阳宫附近一个小区的两居室已从1250万元降至1190万元，下降了60万元，而另一个小区的三居室已下降了100万元，降幅最大的是地铁10号线附近的一个小区，该小区的一套三居室已下降了182万元。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者:“北京房价已经下跌了一年多，基本上没有豪宅交易。”

焦虑的张先生只是一线城市许多二手房业主的一个缩影。接近1月底，二手房市场在2018年下半年继续低迷，一线城市仍是二手房价格下调的重灾区。

这种无价的奢侈品尤其引人注目。日前，有报道称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市场价”出售，引发业内一片哗然。

根据安居克的实时数据，世茂滨江花园的平均上市价格为9.03万元/平方米，但仍有5套低于7万元/平方米的房屋上市，每套都比市场价格低100万至200万元。

数据还显示，自去年5月以来，世茂滨江花园的平均价格在9月份持续下跌。

在深圳，房地产市场的“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅也出现下跌。

继深圳湾豪华住宅区黄婷港华侨城东天路房主亏本1000万元出售房屋的传言后，该房产也以300万元的价格出售，证实了深圳“买房必须赚钱”的结论或被颠覆。

至于出售豪宅的重点，米德兰地产全国总监何倩茹表示，事实上，各种房产都以分割价格出售，但豪宅降价幅度更令人担忧。

“自去年第四季度以来，确实出现了一些降价幅度较高的二手房。”何倩茹在接受《21世纪经济报道》采访时表示，目前大多数可以出售的二手房都降价了，大部分降价幅度在5%至10%之间，最少降价幅度在10%至20%之间。

二手房市场数据也突显出市场低迷。根据乐友佳和深圳市国土资源局的数据，2018年深圳二手房交易价格和数量在下半年出现大幅下降。第四季度的交易量低于公认的5000套/月的安全线，12月甚至低于4000套。

深圳中原数据显示，深圳二手房平均交易价格已连续四个月下跌。交易量方面，截止12月23日，12月份深圳二手房累计交易量为2699套，比11月份的4175套下降了35%。

从二手房价格的角度来看，广州在一线城市中“领先下降”。根据国家统计局的数据，2018年12月，一线城市二手房销售价格环比下降0.3%，连续四个月下降。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

更衣室的链条被堵住了

许多房地产研究人员指出，二手房市场处于低迷状态，而政策调整是主要原因。

就深圳而言，7月31日新政后，深圳楼市损失惨重，经济下行压力加大，导致市场预期下调。

在政府严格的价格限制和贷款限制下，二手房价格倒挂现象十分明显。此外，“三合一”政策提高了房屋交易成本，二手房交易陷入低迷。

许多业内人士告诉记者，一线城市的二套房首付大多高达60%-70%，这使得大量需要换房的购房者往往只是观望。

二手房的高税费也成为交易双方的负担。深圳链家研究所所长肖小平对记者说:“高税费始终存在，不可能取消，所以买家必须接受。”