北京新政后集体建设用地率先入市 限竞房成市场主流

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“3.17新政”实施两年后，北京的土地市场发生了明显的变化。

《全国商报》记者发现，新政实施后，北京土地市场迎来了一系列变化:郊区土地供应量增加，限制竞争用房用地成为主流，集体建设用地进入市场。

值得注意的是，位于大兴区的瀛海镇，在“3.17”新政后，先后推出了限制竞争房用地、共有产权房用地和集体建设用地，成为北京土地市场变化的缩影。

土地市场先涨后跌

自2017年以来，瀛海镇已有7处住宅用地，其中3处已于2017年启动，即1处为自住商品房用地，2处为有限竞争住房用地。保利中国航运集团以16.8亿元赢得，远洋运输+先锋+世茂分别以47.9亿元赢得。这使得有限竞争房屋的土地在上市初期呈上升趋势。

2017年，整个北京土地市场异常火爆，全市土地招标拍卖市场成交102笔；土地交易总价为2796.02亿元，同比增长228%；规划建设规模1380.26万平方米，同比增长135%。

“3.17新政”的目的是稳定市场，所以抑制房价上涨的一个办法就是增加供给，而土地市场的成交量是增加供给的直接手段。

然而，2018年，市场进入了明显的下行阶段。2018年北京土地拍卖成交额为1677.9亿元，较2017年的2795.6亿元下降约40%，建设用地总面积为447.94万平方米，下降约30%。

尽管大兴区在2018年出售了88.21万平方米的建设用地，成为当年北京出售土地最多的城市，但瀛海镇全年没有出售住宅用地，这与整个土地市场的下行节奏一致。

有限的竞争空间成为市场的主流

瀛海镇是北京有限竞争对手进入市场的第一个地方。

2018年6月9日，中海、保利、金地联合开发的北京首个有限竞争住宅项目——瀛海富开盘，均价为52449元/平方米，最高不超过55071元/平方米，主要户型为88平方米三房。根据《国家商报》此前的报道，该报价是在上午认购的。

2018年无疑是北京楼市限售房的第一年，限售房的供应量占北京楼市的一半。在2018年售出的63块土地中，40块是限制竞争的土地，约占63.5%。

在进入市场之初，有限的竞争空间曾经被市场追逐，因为它明显低于市场平均价格。从那以后，由于在销售期间价格降低和严重同质化，这已经成为常态。

中原地产首席分析师张大伟在接受《国家商报》采访时表示，最近，由于全国人大会议期间的短期供应减少，从2019年3月下半月到4月，预计供应将出现井喷。

集体建设用地率先进入市场

2018年底，瀛海镇再次占据头条。该镇计划推出三个总面积约20万平方米的集体建设用地，全部用于共有产权房和配套建设设施，这在北京乃至全国尚属首次。

这批共有房产的平均售价为29000元/平方米(含总装修成本)，约为附近商品房的三分之一，共有4000多套房。转让文件显示，此次上市出售的地块与国有建设用地具有同等的责任和权利；土地所有权属于瀛海镇伊稀村和歇尔村的集体经济组织，村集体转让期内的使用权属于地块的拆迁方——大兴区集体土地联营公司北京兴福集体资产管理有限公司。

事实上，促进集体建设用地进入市场一直是近年来的政策导向。2018年12月23日，《中国土地管理法修正案(草案)》提交第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议审议。草案删除了现行《土地管理法》中关于非农业建设用地必须使用国有土地或者原集体土地被征用为国有土地的规定。换句话说，中国的非农建设用地将不再是“国有的”。今年的《政府工作报告》也提到要“促进集体建设用地进入市场”。

不幸的是，国家商报记者和北京兴福集体资产管理有限公司证实，瀛海镇的三块土地都没有交易成功，后续工作应该等官方消息。

今年2月25日，瀛海镇再次推出有限竞争房用地，中海以21.64%的溢价和44.4亿元的价格购买了该地块。与此同时，北京的土地出让金在2月份达到了230亿元，在中国排名第一。