“金九银十”褪色 90%中小房企要退出房地产业？

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房地产市场的新表达| 90%的中小房企想退出房地产行业？

中国经济周刊记者姚报道

(本文发表在《中国经济周刊》2018年第41期)

在2018年的“金九银十”中，楼市出现了许多热点:万科喊“住”，房企排队打折销售，业主因房价下跌砸售楼处...外界不禁要问，房地产行业真的要过冬了吗？

对于房地产圈的人来说，经常会有“土地王”、“抢房子”的战争，房价像野马一样上涨，所有这一切似乎都是一个遥远的梦想。

回到两年前，2016年底的中央经济工作会议指出，"住房是为了生活，而不是为了投机"。2017年3月，《政府工作报告》提出要“抑制房价过快上涨”。过去两年，房地产市场经历了严格的调控，各地实施了数千种调控措施。

7月31日，中央政治局发布了房地产市场调控的最强信号:坚决抑制房价上涨。

从“抑制房价过快上涨”到“坚决抑制房价上涨”，虽有几个字的区别，但却完全改变了楼市的预期。中央政府已经明确而坚定地表明了对房地产市场监管的态度，并且比以往任何时候都更加坚定。

为什么“房价神话”必须结束？

在过去的许多年里，在房价“只涨不跌”的神话，房地产不仅成为投资者和投机者的优质“金融产品”，而且成为比主业赚钱更多的行业。甚至一些企业已经远离房地产，他们担心泛房地产。这也使得大量热钱涌向房地产行业。

然而，房价的持续上涨不仅推高了工商企业的房地产资源成本，还挤压了工商企业的利润，削弱了居民的消费能力，降低了城市的竞争力。很难想象一个城市很难有一个家，它真的能留住人才。

随着中国经济进入高质量发展阶段，它不再需要房地产作为“火车头”，更不用说房地产从高科技产业和实体经济中抽血了。

在房地产高速增长的时代结束之际，房地产市场将在合理的房价区间内稳步健康发展，这是积极追求政策调控的结果，也是房地产企业和投资者必须适应的新现实。

“金色九月和银色10”褪色，“房子的麻烦”出现了

10月12日，国庆假期刚过，杭州绿城建发沁园以平均每平方米49500元的价格开业，其中包括6000元/平方米的标准装修。

这曾经是土地国王项目。2017年1月，绿城和建发以总成交价31亿元赢得北唐单位宅基地，底价40766元/平方米，为杭州至今第五高的住宅单价。

但是，如果不算装修，平均价格只比征地时的底价高2700元，根本不够支付经济成本，更不用说建筑安装费用了。一些人哀叹前土地国王不得不屈尊带头“切肉”，亏本做生意。

“转折点真的到了。”今年9月，万科董事会主席于亮表示:“我们所有的行为都必须趋同，并专注于确保万科‘生存’。”

在会议现场的背景板上，三个字“现场”很快在互联网上放映。当“金九银十”到来时，如果连领先的房地产企业都喊“活”，其他房地产企业还能活吗？10月10日，另一个关于万科的谣言在网上被屏蔽。有传言称，国庆前夕厦门万科白鹭县的“六折甩卖”引起了老业主的不满，万科向前期购买高价商品的业主返还了100万元。(本文发表在《中国经济周刊》2018年第41期)

对此，厦门万科鹭县房地产有限公司(以下简称“万科鹭县”)当晚发表声明否认上述传言。据公司介绍，白鹭县项目在9月底前签订的产品原交付标准中包含了家庭用温泉，但在推广过程中经过反复论证，发现很难满足实际使用要求，因此项目中没有引入温泉。

为此，万科白鹭县提供了两种解决方案:如果客户愿意接受这种产品的更换，公司将赔偿相应的20万元费用；如果客户不接受此产品变更，公司愿意与客户协商取消原合同并退款。

关于万科的传言是假的，但今年的“金九银十”与以往不同，但却是真的。前几年，令人兴奋的是开发商在卖房子，而买家在抢房子。今年，开发商在降价，买家在忙着退房，甚至成了“房屋问题”。

根据中国指数研究院的报告，10月1日，7日，房地产市场成交量大幅下降，其中三线城市同比下降超过40%。20个重点城市的交易面积环比下降51.2%，其中17个城市环比下降，占85%。

据媒体报道，江西上饶某项目价格从1万元降至7000元，导致大量老业主“维权”，项目售楼处被砸；杭州滨江未来海岸二期减少40万人，导致一期业主去售楼处“维权”；由于此次促销，合肥一号项目将某套公寓的价格下调了4000元/平方米，吸引了老业主堵住小区大门，拉起“维权”的大旗...

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭告诉《中国经济周刊》，近期业主的“维权”大致可以分为四种类型:第一种是同一房地产，老业主买了房子，近期房价下跌。降价幅度在10%至40%之间，主要降价促销幅度在15%左右；二是装修质量不理想；第三是买房时承诺的一些配套设施，比如引进一所好学校，这最后没有土地；第四是复合，它包括许多情况。