贾康：不认同房地产“寒冬论”“拐点论”

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万科高喊“活”，许多地方打折销售房地产，还有“金、九银、十不剩”。最近，房地产市场上有很多话题。你如何看待目前的市场，房地产的未来市场地位，以及四线城市的市场是否存在泡沫？

《新京报》采访了原财政部财政科学研究所所长、华夏新供给经济研究所首席经济学家康佳。在康佳看来，当前的市场调整仍是新一轮“大起大落”的波动，房地产业仍将是中国经济的支柱产业。此外，他还表示，目前一线城市不存在泡沫，三四线城市中的一些城市显示出可能的泡沫特征。

对于行政手段的调控政策，康佳认为，行政手段调控的关键是在基本制度建设上取得应有的成绩，调控迫切需要分阶段进行。

“一些本地市场的变化不能直接代表整体情况”

新京报:许多人认为，房地产行业即将迎来寒冬，否则市场将迎来拐点。你认为目前的市场怎么样？

康佳:万科的于亮早前说过，房地产行业已经从“黄金时代”进入“白银时代”。现在万科呼唤“活着”。根据于亮的说法，当前的市场是否正在进入以生存为任务和挑战的“黑铁时代”？

“白银时代”仍然是一个“含金量”很高的时代，但市场分化已经很明显。不是所有的房地产开发商都赚钱了，有些可能没有钱赚。从“白银时代”到“黑铁时代”，市场仍有赚钱的机会，但要赚钱以应对更激烈的竞争却不那么容易。那么，房地产市场正在演变以开启一个新的“黑铁时代”吗？从中国的整体情况来看，我认为这种理解过于简单。

事实上，厦门的房地产市场最近一直在走下坡路，一些一线和二线城市的市场正变得越来越冷。然而，一线和二线城市的价格总体上相对稳定，只有不活跃交易和冷市场的迹象。这一现象主要源于以往行政手段的调控，再加上各种不确定性猜测和困惑的交织，导致成交量下降、“金九银十”不复存在的冷现象。可以说，这样的低迷和冷淡是一种压力重重的局面，这并不意味着一线城市房地产市场的根本转折点已经到来，也不意味着未来的房地产市场没有前景。

地方政府已经经历了几轮“摇摆不定”的监管。根据以往的经验，在达到某个临界点后，地方政府可能不得不放松限制。此外，房地产市场应该适应城市化的大趋势和人们对更好生活的追求，包括住房。客观上，需要放松对行政手段的控制，使更多的差别化供给流向供给方。此外，客观上讲，地方政府的财政收入与房地产也有着内在的联系，因此有必要合理处理相关的财政资源建设机制。

当然，不可否认的是，在一些地方，确实有必要进行这样一次分阶段向下调整的修订。但从全球来看，中国的房地产业分布在700多个大、中、小城镇。在市场分化的背景下，一些局部的市场变化不能直接代表全局。

总的来说，没有理由认为中国房地产业的转折点已经出现，当前的市场调整仍是在新一轮“摆动”的波动下，市场分化明显。在新一轮“摇摆”浪潮中，谈论根本拐点的意义显然是不够的。我不同意房地产行业的“寒冬理论”和“拐点理论”。

“房地产仍将是中国经济的支柱产业”

新京报:根据你刚才提到的，未来房地产仍将是中国经济的支柱产业？

康佳:从中国城市化发展和空的深度来看，考虑到登记人口的城市化率(42%)和常住人口的城市化率(58%)，中国的实际城市化水平顶多是50%，未来将会有20个左右的高速城市化发展时期。房地产必将继续成为中国经济的支柱产业。房地产的供应必须适应这样一个事实，即未来将有数亿人从农村进入城市。同时，居民的生活需求将在提高收入水平的过程中得到提升。这种对大量房地产有效供给的需求是大势所趋。从这个意义上说，在没有完成城市化的快速发展阶段之前，谈论“市场调整永不回头”的拐点理论是不合理的。

如果房地产的支柱作用发挥得好，将会带来许多积极的影响；如果没有发挥好，就会引起人们的不满，损害经济和社会发展。因此，房地产业不仅是经济的支柱产业，也是国民经济健康发展的关键支柱产业。

在快速发展的城市化进程中，城市地区的土地开发、房地产的优化配置以及开发过程中的有效供给和优化配置需要更高层次的结构优化处理方案，这种优化机制是一种长效机制。这一机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房产税制度等多个领域。这些体制改革应该使房地产行业更好地发挥积极的支柱作用，而不是反复带来麻烦和压力。

新京报:从今年的情况来看，房地产市场的表现会对经济产生影响吗？