以价换量现象增多 广州楼盘频推特价房

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与去年同期相比，今年楼市销售的旺季要平淡得多。柯睿房地产研究所监测了51个典型城市的市场情况。统计显示，这些城市在“金九”的营业额为3476万平方米，比上个月下降了7%。尽管与去年同期相比，二线城市的降幅相对较大。

即使在9月份交易量较上年同期有所增加的一线城市，今年房地产市场的交易也要平静得多。以广州为例，9月份交易面积为109万平方米，同比增长15%，同比增长22%。然而，今年1月至9月的总交易面积为833万平方米，同比仍下降了14%。

在广州，房地产降价的声音时有所闻。根据记者最近的走访，一些房地产推出了特殊的单位，这有一个更大的利润率相比，以前的报价。一些业内人士告诉记者，虽然楼市尚未降温，但带有特殊单元的房地产数量的增加也反映了房企加快推货的愿望。

一些房地产特殊单位出现大幅下滑

记者以买家的名义走访了广州的一些楼盘，该楼盘位于黄浦区南岗站附近，正在建设中。售楼人员表示，他们目前出售的80平方米的三居室和105平方米的四居室复式公寓有特价。

其中，80平方米的复式三居室的特价约为230万元，相当于约2.87万元/平方米。根据这种公寓类型的原始报价，105平方米的复式单位也有很大的优惠。目前特价约为288万元，相当于27400元/平方米。如果是原报价，两个单位的单价都在30000元/平方米以上。

该销售人员表示，与前期相比，目前出售的单位优惠范围确实较大，但这仅限于一些特殊单位，特殊优惠将在单位售罄后结束。

增城竹村附近的一栋在建建筑也在降价。以二期108平方米的四居室公寓为例，目前的报价约为270万元，相当于每平方米约24300元。现场销售人员表示，目前该公寓的报价与创纪录的价格一致，而且是以单一合同出售的。首付加各种费用约为80万元。

据销售人员介绍，这套公寓的房价已经包含了多个折扣。如果在购房确认后的一定时间内支付该基金，折扣幅度将再次增加，但相应的公寓已经不多了，整个二期的销售将很快结束。

在市中心，也有房地产降低了一些公寓类型的价格。广州钢铁新城的房地产价格一度达到5万元/平方米，但由其推出的一些特殊单元的利润率接近1万元/平方米。

事实上，不仅广州，还有大型房地产企业都在其他城市开展促销活动。以领先的房地产企业恒大为例，今年2月，该企业针对部分项目推出了全国基础房地产八八折优惠和特价房限量优惠活动。

今年8月，恒大推出了“八九折优惠”的宣传广告，并在全国范围内大规模推广。根据不同的购买类别和支付方式，可享受不同的优惠政策，如3个月内全额支付93%，公寓商业产品最低折扣60%。

对于“量价比”等降价促销活动的频繁发生，克里指出，降价促销通常是将精装书换成空白，或者是销售一些难以在特价房中移除的产品。

“闭上眼睛卖房子”已经成为过去

业内人士认为，近几个月来，广州一手住宅楼的成交量有所增加，这主要是受未网上签约房屋集中网上签约的影响。

一位在广州钢铁股份有限公司新城买了一套房子的改良业主告诉记者，他已经确认打算在今年年中用该房产买一套房子，首付款已经支付，然后他开始等待网上签约。等了几个月后，被扣的销售人员开始催促他尽快处理，所以他买的房子在9月份成功签约。

从嘉里监测的城市新开工项目变化来看，自下半年以来，典型的一、二线城市新开工和新推项目的开工率呈稳步下降趋势，国庆假期整体开工率仅为54%，较2018年9月下降14个百分点。然而，一线城市项目淘汰率从44%上升到57%，主要是由于一些急需的集中释放和持续的大量供应带来的需求改善，导致项目开工时淘汰率回升。

然而，“房子不像以前那么容易卖了”这一事实仍然反映在房地产促销活动增加的背后。根据克里的分析，房地产市场“转冷”的信号已经出现，“闭着眼睛卖房”的日子已经一去不复返了，不管是短期波动还是长期趋势。

现在，越来越多的房企加大了资金的归集和回笼力度，以保证现金流，房企对土地收购的态度也越来越谨慎。据不完全统计，包括龙头企业在内的前十大企业中，有一半以上都在公开场合明确表示要放慢投资步伐，谨慎征地。根据克里的分析，早期积极征地、资产负债率高的房地产企业应该慢慢拿地，甚至暂时退出土地市场，急于投资征地的风险往往大于机遇。

对于房企的决策和发展方向，柯睿建议，一是要谨慎投资，多考虑现有土地和项目的快速拆迁，加快资金回笼，储备“粮草”过冬。第二，培养内在力量，注重提高自己的产品实力。第三，对于中小房企来说，他们也可以在多元化房地产的“蓝海”领域寻求新的发展机遇。