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我们应该为租金设定“每日限额”吗?

鉴于中国一些一线和二线城市的租金涨幅过大,许多人建议政府应该设定“租金指导价”或“最高涨幅”来稳定租金;然而,也有反对称的声音。设定最高租金会减少房东的收入,这使得房东不愿意租房,从而减少了市场供应量,加剧了供不应求的局面。

该不该对租金设“涨停板”?反对者称会破坏市场平衡

那么,是否有必要引入租金指导价等类似政策?这样的政策能起到稳定租金的作用吗?《新京报》邀请了学术专家学者、租赁公司代表和开发商共同探讨这一命题。

平方

租金上涨控制是可行和必要的

上海交通大学中国城市治理研究所陈杰教授:控制租金上涨是可行和必要的。但是,有两点可以控制租金的上涨。首先,应该区别对待。三年内新房屋的租金可以不受租金上涨的控制,从而鼓励新建和增加供应;第二,增长控制范围应该适度,不要太严格。我个人认为,年增长率可以达到cpi(消费价格指数的缩写)的2-2.5倍,CPI是反映家庭购买的消费品和服务价格变化的宏观经济指标。如果超过这个最大值,政府应该干预。市区的租金短缺可以允许提高,其他地区的控制更严格;第三,租金管制的初衷是给租户一种安全感,产生稳定的期望,而对房东影响不大。租金主要在库存房,库存房的房东不会出租,因为租金上涨差几个百分点,所以损失会更大。房东不会因为租金上涨控制而保持房屋质量,这将直接损失租金本身。加租管制最大的缺点是房东不愿意与房客签订长期租赁合同,只愿意短租。然而,每次房东去做空租金,风险都很大,日交易的成本也很高。中间有一个平衡点。一方面,政府应鼓励私人长期租金,对长期租金上涨的控制可以适当灵活;另一方面,增加对公共租赁住房的投资+鼓励公寓的长期租赁,稳定租赁水平并提高租赁市场的预期。以企业为导向的长期租赁公寓最近受到了批评,但它们本身仍然是好东西,应该得到妥善使用。

该不该对租金设“涨停板”?反对者称会破坏市场平衡

空客房的合理增加不会减少供应量

深圳大学经济学院当代金融研究所所长郭世平:建议政府首先对出租房设定一定的门槛,比如住房安全和质量,这样合格的住房就可以出租,出租房每年都要设定一定的涨幅。这一增长的限度应该是合理的。如果价格太低,会伤害房东的租房意愿,减少供应量。如果太高,就不能稳定租金,所以可以根据年平均市场价格上涨5%来设定。

该不该对租金设“涨停板”?反对者称会破坏市场平衡

同时,租赁市场和住房市场是不可分割的。适时开征房产税会增加住房持有成本,从而刺激社会闲置住房出租,增加供给。

反侧

应该容忍租金上涨的市场行为

新城控股有限公司副总裁欧阳杰:价格是现代市场经济最重要的功能之一,也是供求关系和价值规律的指示器。没有价格信号,就像大脑失去前庭感觉平衡系统,市场经济将不可避免地失败。

稳定租金的逻辑是通过行政指令和计划管理来控制租金,这似乎是在照顾低收入的租房者,但最终的结果必然是投资者因为对租金回报不满意而放弃租房,或者放弃租房收入较低的房子,从而导致出租房供应量减少,住房供需矛盾加剧,穷人缺乏住房。

该不该对租金设“涨停板”?反对者称会破坏市场平衡

租金上涨是一种市场行为。如果我们承认市场经济,我们就应该容忍租金上涨。

我们不应该继续按葫芦浮动,而应该回到顶层设计,通过增加土地供给来降低地价,通过增加住房供给来抑制房价,通过税收调控来限制投机,通过增加投资性住房租金来调节租金,而不是简单地实行租金管制。

机构扰乱市场秩序的行为不仅仅是采访,而是依法处罚,禁止进入市场,为他人树立榜样。我们还应该大规模减税,放水养鱼,为人民储存财富,从而大大提高工人的收入水平。

削减增量加剧了供需矛盾

连锁研究所所长杨现领:租金管制会降低增量供给的激励,这将导致供需矛盾的加剧,而不是让租户租房;租金管制往往导致社会不公,愿意支付高价的人无法得到房子,房东选择房客只租给相关的人,而其他人更难找到房子,这反过来又滋生了隐藏的交易成本;此外,租金管制将导致房东不愿意修理他们的房子,住房条件可能会变得更糟。

该不该对租金设“涨停板”?反对者称会破坏市场平衡

即使只对部分企业的部分产品实施租金控制,也会存在问题:一是难以保证利润控制下的住宅建设质量、位置和配套设施;第二,在同等条件下形成的双轨价格体系会滋生寻租行为。

目前,租赁登记的实施较少,决策者很难客观评估某一地区的合理租金水平,更难以根据市场变化进行调整。假以时日,人为设定的标准将脱离市场现实。

标题:该不该对租金设“涨停板”?反对者称会破坏市场平衡

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