楼市调控重点或应转向

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与房价不包括在cpi指数中的事实不同，租房作为一种大众消费行为，决定了房租上涨将导致cpi上涨。自2002年有统计数字以来，消费物价指数的每月平均租金较去年同期上升3.32%，而消费物价指数的每月平均租金则较去年同期上升2.8%。前者比后者高0.53个百分点。

作为基本成本，租金的增加意味着劳动力成本、仓储成本、商店成本等。所有上涨，这将不可避免地导致消费价格的上涨。自去年以来，白酒和黑白家电等大类消费品的价格普遍上涨，再到最近国内服务和家装建材的增加，劳动力、仓储和商店成本的上升是罪魁祸首，而这些成本的上升与房租的上涨直接相关。

与房主相比，租房者大多是25~35岁的年轻人，他们有两个特点:一是边际消费倾向高；第二，人们有一种强烈的愿望去创业并在城市扎根。根据易居研究所的统计分析，2017年北京等20个大城市的租金收入比例超过30%。虽然与发达国家大城市的“艰苦生活”情况相似，但租金只是生活消费的一部分，我们在其他领域的支出压力也很大，如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。

如果租金上涨过快，将产生明显的消费挤出效应，抑制最有意愿的群体释放消费潜力，阻碍中国内需导向型社会的建立。这一群体不仅包括25-35岁的主要城市消费者，还包括2.45亿流动人口和近3亿待转移的农村人口。

最近，全国人民代表大会通过了关于修改个人所得税法的决定。最大的亮点是五项刚性支出，如子女教育、继续教育、大病医疗、按揭利息和租金、赡养老人等，都可以税前扣除。

事实上，这一政策的出发点是，居民的基本生活费用增长过快，近年来一直居高不下。如果租金支出约占可支配收入的30%(一线城市约占40%)，不仅会成为居民消费的最大杀手，还会抑制内需型社会的建立，并会极大地侵蚀年轻居民的创业和工作热情。

年轻的租房者，他们首先是普通的城市居民，然后是企业家。扣除基本生活费用或不得不负债后的余额太少会大大挫伤他们创业的热情和动力，甚至动摇他们留在大城市的信念。因此，在楼市调控之后，我们必须加大对租赁市场的调控力度。

要解决上述问题，首先必须站在建设内需型社会、保障基本生活的高度，将房地产市场监管的重点转移到租赁市场。

其次，修缮租赁市场监管的基础设施，包括现有租赁住房的规模和结构、租赁生活质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。在此基础上，应自上而下制定房屋租赁的发展规划。

第三，应该加强供应方面的结构改革。目前，最大的问题是“适合出租”的中低价出租屋和中小型公寓太少。空已经进入存量时代，存量商品房的供给弹性小，价格高。供应方结构改革的重点在于存量商业办公楼、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等的再利用。，但再利用的基础是政府支持的完全配套和“租金适宜”导向的修复，而不是“萧条”。

最后，必须停止大规模的城市拆除和建设，特别是在棚改的旗帜下拆除位置好、租金合适的现有房屋。