旭辉承认瘦身 开发商紧日子到来

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最近，楼市一再喊“冷”。当地产界高喊或附和“寒冬已至”时，曾经说笑地宣称“钱不赖”的徐汇，悄悄开始了瘦身计划，以纸质通知的形式告诉所有员工，将在办公租赁、车辆配置和运营、办公能耗、差旅费、招待费和会议活动等七个方面“瘦身”。事实上，并不是徐辉的家人削减了房地产企业的开支。最近，房地产企业的降价和裁员浪潮已经直接或间接地证实，开发商的日子已经开始吃紧。值得注意的是，有业内专家指出，面对不断升级的楼市调控和风声鹤唳的资本市场，目前的楼市才刚刚进入寒冬，真正的房企寒冬将在明年上半年正式到来。

允许节流和减肥

本周，徐汇向《今日北京商报》记者证实，确实下发了《关于全集团“增收节支”工作的通知》(以下简称《通知》)，在办公租赁、车辆配置和运营、办公能耗、差旅费、招待费和会议活动等七个方面实现了“节约”。

以“会议活动”为例，除特殊情况外，第四季度不再允许以庆祝会、答谢会、线路会、培训会、出国留学等形式召开会议。在差旅费方面，要求全集团所有员工乘坐经济舱，所有员工的住宿标准降低一个档次，明年平均差旅费降低10%。在办公租赁方面，各单位要本着努力工作、减少分配、提高效率的原则，自主控制和降低人均面积标准、单位面积租赁标准和装修标准，不低于20%；如果2019年预算中没有特殊项目，将不会增加新的办公租赁空间。

关于上述通知的内容，徐汇今天在接受《北京商报》采访时表示，集团一贯倡导“努力、拼搏、共享”，并指出，当前房地产行业已经进入调整期，徐汇应顺势而为，居安思危，提前做好规划。“正如徐汇集团董事长兼执行董事林忠所说，‘我们必须努力工作，增强体质，分担压力，以应对市场变化，实现个人和组织的跨越式发展’。”"

一些分析师表示，在房地产市场低迷的情况下，房企的“开源”和“节流”做法并不出人意料。除了集团内部开支的削减，近期房企的多次裁员和项目降价，甚至今年频繁的土地拍卖，都是房企开支削减的具体表现。

“面对目前房地产市场疲软导致营业收入下降的局面，许多房企正在通过减少内耗来弥补亏损。徐汇只是节流和瘦身房企的一个例子。”上述分析师补充道。

资金告罄后叫嚣融资

“我们现在不能用光我们的钱，也不会有其他融资需求。”这是林忠在2017年中期业绩会议上的大胆声明。当时，手里有钱、心里没有恐慌的森林冷静地回应了媒体抛出的融资问题。

充裕的现金流和低于行业平均水平的净负债率是当时徐汇笑谈“不坏钱”的基础。数据显示，2017年上半年，徐汇的现金流达到258亿元，净负债率为59.3%。

然而，它已经不是过去的样子了。曾经缺钱的徐汇，不仅在集团内部消费中小心翼翼地存钱，还在外部大规模地找钱。自2018年以来，它一直在频繁融资。

据不完全统计，2018年前7个月，徐汇进行了一系列融资，包括发行债券、票据、以股代息等，融资总额达180亿元。根据徐汇2018年中期报告，2018年上半年，徐汇总负债为705.6亿元，同比增长78.41%，净负债比率从2017年底的50.9%上升至72%。

对于2018年上半年负债同比增长70%以上的问题，徐汇回应称，705.6亿元的负债总额不能真实反映徐汇的负债情况，但“净负债率”能够真实反映房地产企业的负债情况。“由于房屋销售预付款是在会计总负债中记录的，所以房屋企业的总负债会随着销售的增加而增加，但预付款实际上并不是真正的负债。”

关于徐汇2018年中期报告中72%的净资产负债率，徐汇表示，徐汇一直严格控制净资产负债率，并保持在行业平均水平以下。上市后，徐汇的净负债率被控制在75%的警戒线以下，并在长期负债和短期负债之间寻求合理的平衡。目前，没有财政还款压力。“我行2018年上半年净资产负债率为72%，一年内到期的短期债务仅占总债务的21%，低于2017年底，还款压力小；与此同时，该行持有391亿元现金，流动性充足，没有接受压力。”

房地产圈的生存方式

事实上，其他开发商的吃紧日子已经开始了，留下徐汇来减少开支和减肥。在大多数房地产企业眼里，当前房地产行业的“春天”已经过去，房地产市场正走向一个寒冷的冬天。

给房地产行业吹起冷风的是房地产市场持续的过度监管和不断收紧的信贷政策。

据中原地产研究中心统计，2014年中国房地产调控次数约为405次，同比增长近80%。随着一系列楼市调控措施的出台，房地产市场，尤其是住宅市场，已经明显降温。根据国家统计局9月份公布的70个大中城市商品房销售价格变化情况，一线城市商品房销售价格环比下降，而二三线城市的价格涨幅也有所下降。