富力地产6年现金净流出473亿 仍狂投210亿拿地

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已经淡出房地产企业第一梯队的广州R&F置业有限公司(以下简称“R&F置业”，邮编:2777.hk)，现在似乎正在走下坡路。

根据上海证券交易所8月30日的消息，R&F地产的60亿债券计划被上海证券交易所否决。与此同时，半年报显示，今年1300亿元的销售目标只达到569.6亿元，还不到一半。公司净负债率达到187%，融资成本同比增长184%。

面对如此紧张的现金流，R&F地产今年上半年仍投资210亿元储备土地。对此，《长江商报》记者致信R&F地产，但截至发稿时，尚未收到回复。

新会计制度增加净利润

半年度报告显示，2018年上半年，集团协议销售额增长47%，达到569.6亿元；协议销售建筑面积为440万平方米，同期增长50%。营业额为340.9亿元，增长67%。R&F地产董事长李思廉曾表示，2018年的销售业绩保证为1300亿元，但半年过去了，目标仅为43.82%。

上半年，R&F地产净利润增长64%，达到40.8亿元，核心利润(扣除资产重估、外汇影响和非经营性项目后)增长156%，从16.1亿元增长至41.2亿元。期间，房地产开发主营业务营业额为293.1亿元，净利润为43.2亿元，占R&F地产业务总额的86%。房地产开发主营业务的营业额和净利润分别增长61%和90%。

然而，《长江商报》记者发现，今年收入和利润增加的原因之一是香港上市公司采用了新的会计准则。在前一个报告期内，企业只有在移交房屋时才确认收入，但今年，根据新实施的HKFRS 15，企业确认尚未移交的预售房产为收入。也就是说，企业已经预售而未交付的财产，作为收入提前结转，利润提前释放。根据财务报告，R&F地产的合同资产在HKFRS 15调整的基础上增加了15.3亿元。

上半年经营现金流为-83.8亿英镑

根据R&F地产的最新公告，8月30日，上交所否决了R&F地产2018年60亿元住房租赁专项公司债券。

事实上，5月19日，上交所的信息也显示，R&F地产60亿元房屋租赁专项公司债券项目“回复了交易所的意见”。然而，仅仅10天后，即5月29日，该项目的状态显示为“暂停”。

事实上，2月9日，R&F地产还宣布，鉴于近期市场波动，该公司取消发行10亿元中期票据。

尽管发行债券一再被叫停，但R&F地产并没有放弃。8月20日，上海证券交易所披露的信息显示，R&F地产计划公开发行130亿元人民币的公司债券。目前，该申请已被上海证券交易所接受。所有公司债券拟用于偿还本公司于2019年发行的下列公司债券，该等公司债券将于2019年转售。

为什么R&F地产一再未能发行债券？从半年度报告中可以看出一点。根据财务报告，今年上半年，R&F地产的融资成本大幅上升，现金流收紧。

2017年上半年营业利润103.8亿元，融资成本27.46亿元，较2017年上半年9.68亿元增长184%。其中利息支出45.9亿元，提前赎回高级票据溢价1673万元，净汇兑损失5.58亿元。

随着融资成本的增加，R&F地产的现金流状况越来越紧张。根据财务报告，上半年经营现金流为-83.8亿元。

根据以往的财务报告，R&F物业的经营现金流多年来一直为负。根据财务报告，2012年至2017年经营活动产生的现金流量分别为-24.64亿元，-118.62亿元，-220.65亿元，-3.56亿元，-33.38亿元，-72.87亿元，连续六年为负，现金流出为473.72亿元。

上半年净负债率高达187.5%

R&F地产于2005年登陆香港股市，迄今已上市13年。与碧桂园和其他住宅物业相比，R&F地产在商业模式上对住宅和商业物业一视同仁。

《长江商报》记者发现，虽然今年整体净利润有所增长，但同期R&F酒店净利润持续亏损。根据财务报告，今年上半年，R&F物业，包括所有其他分支机构的物业管理和代理和酒店经营，盈利为负。其中，R&F酒店2018年上半年营业收入约33.6亿元，同比增长448%，净利润同比增长204%，亏损1.84亿元。与往年相比，今年上半年的损失相当于往年的一年。

尽管酒店业务继续亏损，但R&F地产继续提高价格。2017年，R&F地产斥资189.5亿元购买万达酒店70项酒店资产。迄今为止，R&F地产已在全球建成88家酒店。

为了维持2019年及随后几年的土地储备，R&F地产还在2018年上半年投资100亿元收购资产。根据公告，2018年上半年，R&F地产收购的土地储备约为210亿元人民币，占上半年协议销售额的37%。

同时，R&F地产的融资负债在上半年并没有减少。根据半年度报告，公司总负债为2703.16亿元，总资产为3360.73亿元，净负债高达1232.76亿元，净负债比率创历史新高187.5%，比2017年的169.6%高出近18个百分点，资产负债率也上升至80.4%。

在过去三年中，其净负债比率一直超过100%。数据显示，2015年至2017年的净负债率分别为124.3%、159.9%和169.6%，三年间增长了近78个百分点。