香港楼价已是强弩之末

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上周末(8月31日)，香港差饷物业估价署公布的一系列数据在本地房地产市场引起轩然大波。

根据香港房地产报告，7月份私人房地产价格指数为393.5点，环比增长0.82%，明显低于6月份的1.85%。这是自2017年9月增长0.32%以来，近10个月来最小的月度增幅。经过20多个月的持续上涨，香港的房地产市场已成为一股废力。业内人士普遍对未来楼市持悲观态度，认为楼市可能在年内结束上升趋势，暂时见顶。

香港房地产市场的降温也在其他方面得到证实。上周五，香港金融管理局(金管局)公布的七月份住宅按揭统计调查结果显示，六月份新申请贷款的数字为14，217宗，较六月份下降2.5%。

一般认为，香港楼市降温有三个因素:第一，香港特区政府六项新的房屋政策和措施对楼市的影响；二是美联储持续加息带来的资本成本压力；第三，美国引发的全球贸易摩擦的影响。在这三个因素中，住房新政的影响最大。新政策对需要住房的人很有吸引力。，合资格的人士将会放弃对高价私人楼宇的追求，转而轮候公屋。

据观察，香港楼市在第三季开始逐渐降温。然而，由于不同的“压力”情况，一手楼和二手楼有不同的性能。总的来说，一手楼是活跃的，交易是上升的，但价格是“克制的”；二手楼很轻，有强烈的观望气氛。

看看第一手的房地产市场。6月29日，香港特别行政区政府发布了新的住房政策措施，提出了三个目标和六项措施。目标之一是尽快将一手私人住宅推向市场。有关措施如下:第一，对一手私人住宅征收“额外差饷”；第二，修订《预售楼花同意书》，以改善销售手法。

从市场反应来看，此举对抑制开发商囤积房产有明显效果。由于应纳税额会影响开发商的业绩，政策出台后，开发商对此十分重视，房地产销售明显加快，以避免剩余商品成为征税对象。一些专栏作家生动地描述了这一点:“由于许多开发商加快了售楼速度，他们没有相互让步，因此所有开发商都不敢明显提价，以免被同行利用，抢生意，影响业绩。”

据统计，8月份，第一手建筑的交易量超过了1230宗，如果算上现有建筑中有入伙纸的新交易量，这个数字接近1000宗。7月份，现有建筑中只有190笔新交易，而8月份，这个数字逐月增长逾4倍。如果我们把政府较早前公布的约9000组已落成但尚未出售的第一手楼宇计算在内，空剩余货品的第一手楼宇数目，现在已相应减少至7800组。据报道，最积极出售现有建筑的开发商是新建筑。8月份，现有建筑的前三个新销售都是新建筑。仅算上这三栋大楼，它们当月就兑现了近100亿港元。

相比之下，二手房地产市场明显降温。6月底，出台了六项新的住房政策措施，股市遭遇了一系列挫折，财富效应消失了，因此买家观望，认为交易清淡。

反映二手房价格走势的中原城市领先指数(ccl)显示，在新措施出台后的7周内，ccl指数上涨了0.39%，比前7名推出新措施的那一周上涨了3.7%，涨幅少了3.3个百分点。具体来说，同期内，以有需要人士为主要对象的新界西楼宇价格下跌1%，而港岛指数亦下跌0.99%。

截至八月二十九日，私人住宅买卖合约的登记数字显示，八月份共有2807份二手私人住宅买卖合约，总值为247.3亿港元。与七月份的4032宗及362亿港元比较，分别下跌23%及25%。

目前，香港市场对楼市走势的看法较为一致，即香港房价两年多的上涨势头将在今年内基本结束。至于第四季或明年的楼价会否全面下跌，是负增长还是急速下跌，要视乎影响楼价的几个因素如何改变。例如，近期发表的施政报告能否维持公众对公共房屋供应的预期，美联储货币政策对香港资本市场的影响，以及全球贸易摩擦是否会降温或加深。