房企“年中考”：降增速、缓拿地、高负债

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"任何企业都有压力."8月21日，万科新总裁朱九生在2018年中期业绩会上坐第一把交椅，“压力”是他的开场白。

这一表态的背景是，7月31日，中共中央政治局召开会议，要求我们下决心解决房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

8月是房企“中考”集中发布的时间。随着楼市调控进入深水区，长效机制逐渐逼近，金融去杠杆化的推进收紧了市场资金。在许多中期业绩会议上，“压力”已成为房企管理层的一个常用词。

规模增长放缓

尽管大多数上市房地产企业上半年业绩良好，但许多上市房地产企业仍被视为增长放缓。

在房企前三名中，上半年万科实现销售额3046.6亿元，同比增长9.9%，增速较去年同期的45.8%大幅回落。碧桂园实现合同销售额约4124.9亿元，同比增长42.8%，远低于去年的131%。恒大累计签约销售额3041.8亿元，同比增长24.6%，增速也明显低于去年同期的72.2%。

除前三名外，上半年绿地销售额同比增长22%，中海仅同比增长18.5%，龙湖仅同比增长4.8%。与2017年上半年相比，这些销售增长率都有不同程度的下降。

不仅是销售额增加，万科、绿地等领先房地产企业的利润增长率也出现滞胀。根据已发布的中期报告，上半年万科归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%，达到91.2亿元，但净利润同比下降1.85%，至8.61%。

同期格陵兰岛实现净利润61亿元，同比增长30%，但净利率仅为3.8%，与去年同期基本持平。

虽然规模增长仍在继续，但房地产企业普遍意识到，单纯依靠扩大销售规模来获得增长的方式已不再可行。在万科2017年中期业绩会上，于亮曾经说过，这个市场有黄金时代和白银时代，未来可能会有青铜时代和黑铁时代。城市化已进入第二个发展阶段，2013年四线城市的划分非常模糊，为城市化提供主要服务的开发商自然会从投资策略开始相应变化。

当时于亮委婉地用“没有成功的企业，只有时代的企业”这句话来表达万科的危机意识。

一直追求高营业额的碧桂园特别提到“提高质量控制速度”的目标。碧桂园总裁兼执行董事莫斌解释说，提高质量控制速度是保证碧桂园质量发展的关键，最好是缓慢稳步发展。

恒大从今年年初开始实施“新恒大”战略，将以往的“规模”发展模式转变为“规模+效益”。恒大集团副董事长兼总裁夏海钧表示，公司在实现5000亿元后，未来将保持10%-20%的增长目标，以确保公司的管理和效益实现质量增长。

从未来规划的角度来看，领先的房地产企业选择了“减速”的道路。

投资往往是谨慎的

“减速”源于房企对市场前景的保守判断，其中持续一年多的贷款限制、价格限制、销售限制等调控政策的深化是影响判断的主要因素。

万科、中海、恒大等领先房地产企业的很多管理者都提到了这个问题，他们的观点基本一致。“坚决遏制房价上涨”的表述与以往不同，这表明政府调控房地产市场的决心很大。短期而言，市场观望情绪将会增加，这种情绪在过去两个月已经出现；中长期而言，建立长效机制有利于房地产市场健康稳定发展。

据国家统计局统计，2018年1月至6月，全国商品房销售面积为6.69亿平方米，同比增长3.2%；销售额为5.66万亿元，同比增长14.8%，两个增长率分别比2017年同期下降10.3和3.1个百分点。

上半年，中国新建住宅面积约7.06亿平方米，同比增长15%，增速与2017年同期基本持平。

万科报告称，在其长期关注的14个城市中，上半年商品房预售面积同比下降8%，商品房交易面积同比下降20.4%。

通策研究所所长助理张宏伟告诉《经济观察报》，今年上半年，由于市场的调整和下行趋势，房地产销售开始发生变化。从今年下半年到明年上半年，市场应该继续下滑，销售增长率应该继续下降。

房地产龙头企业“放慢脚步”的第一步是谨慎投资，这可以从今年上半年几家房地产企业的征地策略中反映出来。

今年上半年，中海集团新增土地总面积789万平方米(实际权益664万平方米)，土地价格权益支出总额459.5亿港元。根据中国海运年初设定的1350亿港元的土地目标，仅完成了34%。

中国海外发展委员会主席兼首席执行官严建国多次表示，他应该“高度谨慎”，他说，他宁愿错过一些机会，也不愿投资在错误的土地上。接下来，我们将重点关注一线和二线城市，包括一些特别有活力、人口确实在增长、产业确实在增长的新兴城市，并将重点放在作为主战场的传统一线和二线城市。