揭秘普通住宅如何变身长租公寓

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“我们的租金很高，而且我们还免费帮你装修。5年后，最长免租期为8个月。让我们把房子租下来作为公寓……”目前，资本“圈地”建造长期租赁公寓的现象引起了热烈的讨论。然而，来自广州的张小姐接触到，发现好处不包括“赚大钱”。 今年8月，一位网友发帖称，他在北京天通苑的120平米三居室房子将被出租，心理预期租金为7500元/月，这是连锁住宅和蛋壳公寓自由竞争的结果，最终蛋壳得到了10800元/月的价格，并支付了11个月的租金。此后，资本“圈地”强占长期出租公寓的呼声此起彼伏。

然而，据广州中原研发部统计，7月份广州二手房租金仅为48.7元/月平方米，比上个月略有下降1%。中国房地产评估中心2018年7月发布的《中国城市租赁价格指数报告》也显示，当深圳和北京的租赁价格指数持续上涨超过19个月时，上海和广州的租赁价格指数双双下跌。广州的长期租赁公寓是如何从业主转移到市场的？为什么它没有推高租金？

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该公寓被中介租用了几天，成为“首都”的目标

今年上半年，张小姐(化名)把她的复式小公寓交给楼下的中介公司出租。该住宅区位于天河公园附近，这是万科的一栋公寓楼，月租金定为3900元/月。

不到一个星期后，她接到了中胜地产和链家的销售员的电话，两人都想“接管”她的房子，作为一个长期出租公寓。张小姐说，对方开出的条件很诱人:租金与市场价相差不大，甚至高于市场价。房主可以一次收取几年的租金，而不用照顾自己，不用担心租不出去，也不用帮助房主“免费”装修房子。

“中生房产可以签2-5年，每年有45天的免租期，每月付我房租。连锁住宅的价格稍高，为4000元/月，每年增长3%。如按月支付租金，免租期为每年25天，总租期加免租期2个月；如果按年支付租金，免租期为每年45天，总租期加上免租期2个半月。”

由于租赁期短，考虑到发生纠纷时装修费和违约金难以解决，她放弃了与上述两家企业的合作，选择与银行合作将该房屋“存入银行”，并于今年6月正式签约。

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向房主租房的价格相对较低

“最终签订合同的公司是由一家银行和某个集团组成的第三方公司，专门从事长期出租公寓。据介绍，它只接受广州中心5区的房子。按照市场价，合同签订3-10年，对方一次支付几年租金，相关业务由银行办理。”张小姐说，她35平米的复式公寓平均租金是3900元/月，银行评估后的租金是3600元/月，这不仅低于预期，也低于市场平均价格，但她一次就拿到了40多万元的租金。

“银行委托评估公司进行现场评估，然后给出不同租赁期的报价。最后，我选择了签约10年。”她表示，虽然租金低于市场价格，但一次性获得相对较大的租金，不仅可以解决很大一部分抵押贷款压力，还可以省去租房和管理的麻烦，而房子仍是名存实亡。此外，合同还规定，虽然承租人在租赁期间将根据自己的喜好进行装修，但在最终归还房屋时，房屋的原貌将保持不变，这“非常划算”。

据了解，该行并未宣传此项业务，但仍有不少业主愿意主动“收房”，张小姐主动上门。“在长期租赁公寓领域，广州有竞价，但总体感觉比北京理性得多。”她说。

一些邻居甚至说，她有一套类似张小姐的复式公寓，位于天河岑村。该行的估值已从4月份的每月3300元降至每月2500元。此外，天河区金融城附近的一套待售住宅的售价已超过5万元/平方米，而一套90多平方米的新收房产业主的房子一直受到长期租赁公寓的青睐，业主每月平均租金仅为3500元/月，略低于普通租金。

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分散在公寓中的住宅小区的运营成本将相对较低

目前张小姐的房子还没有租出去，据说对方会根据房客的喜好重新装修。可以肯定的是，越来越多的长期租赁公寓(房间)出现在社区中。

过去，许多长期出租的公寓来自“三旧改造”，以及旧宿舍、旧工厂、旧村庄等。被整栋楼都拆掉了。通过安装电梯、精美装修、文化植入、提供管家服务等。，年轻人的社区被创建，从而实现公寓品牌，投入成本高。例如，你+，他热衷于在老城区租地以降低成本。2012年6月1日，中国第一个you+国际青年社区在海珠区凤凰新村开幕。在接下来的几年里，你+已经传遍了北上广。

据记者调查，分散式公寓现在越来越受欢迎。出资人直接将不同社区和建筑中的套房纳入自己的指挥，借助成熟的社区环境和硬件设施，降低了成本，但也降低了社会功能。

例如，红色pu。2015年，红浦长期租赁公寓项目落户广州，据了解，目前广州有10万套。记者从其公开报道中了解到，红浦公寓分布在嘉义花园、金海花园、元阳名苑、东方新世界、美景花园、春江花园、崔永华亭、天河广场、许婧花园、蔡颖美居、华景新城等多个社区，以及海珠区琶洲新村、南天路等部分拆迁房屋。