买下学区房 卖房人占用入学名额被判违约

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刘女士买下一个学区后，发现学区指标已经用光，于是向法院起诉卖方，要求对方承担违约责任。近日，北京市第三中级人民法院宣判，责令卖方退还定金并支付违约金。

案例审查？合同规定了空离开学区的学生人数

刘女士花了488.1万元买了一套属于王先生夫妇的学区房。双方签订的《房屋买卖合同》规定了付款方式和期限，并规定王先生和王先生应于2018年3月1日前支付空学区额度。如果出卖人逾期搬出该账户，致使买受人无法达到购买该学区房屋的目的，则构成根本违约，买受人有权解除合同。刘女士按照约定支付定金人民币33.1万元。在发现王夫妇已经使用了校区定额后，她向法院起诉对方，要求返还定金人民币33.1万元，并支付违约金人民币33.1万元。

北京市第三中级人民法院经审理认为，双方在合同中对户籍迁出和违约责任有明确约定，涉案房屋为学区房屋。王夫妇在得知教育委员会已发布录取指标的相关规定后，为其子女在涉案房屋中办理了登记手续，导致刘女士子女的入学目的落空，构成违约。刘女士有权根据本合同单方解除合同，并应返还其已支付的定金及相应的违约金。最后，决定退还定金33.1万元，并支付违约金33.1万元。

法官的小费？使用准入指标构成违约

根据合同法，当事人应当按照约定全面履行义务，遵循诚实信用原则，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

“学区房”作为一种特殊的房子，其购买目的是显而易见的，适合孩子上学，这种房子的价值高于普通房子。因此，如果卖方未能及时迁出户籍，使用登记指数，可能导致买方子女不能正常使用登记指数，并可能承担大量违约赔偿，甚至导致合同终止。

法官提醒说，“学区住宅”的户口性质特殊。建议买方在签订合同前向教育部门了解核实交易房屋的学生身份和入学指标使用情况的相关政策。可以根据相应学校的录取政策在合同中明确规定。买受人使用与该房屋对应的学生证，部分最终付款也可作为转账账户的履约保证金，以督促出卖人及时履行转账义务；同时，建议卖方注意转账账户的履行时间。如果卖方知道学区指标的使用对买方有重大影响，他就不应该占用它，否则他可能会因为“知道”和“恶意”而付出巨大的违约代价。