二手住宅网签价回归理性

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在“三价合一”的影响下，东莞二手房市场成交量保持在较低水平。今年上半年，二手房成交量比去年同期下降了近万套，凤岗和程楠的业主报价也大幅下降。值得注意的是，受“三价合一”政策的影响，“阴阳合同”有所减少，二手房网上签约价格从回归到真实成交价格，平均网上签约价格有所上升。

二手房交易量连续两周下降

乐友佳研究中心的监测数据显示，上周东莞市售出783套二手房，同比下降3.7%，成交量连续两周下降。二手房平均成交价格为15600元/平方米，比上个月下降3.69%，价格再次回落至16000元/平方米以下。

排除非住宅物业，仅从二手房的角度来看，东莞中原战略研究中心的统计数据显示，上周东莞二手房交易量为713套，比上个月增长1.86%；网上签约平均价格为10，439元/平方米，较上周小幅上涨4.06%。东莞中原发展中心总经理车德瑞认为，目前东莞很多城镇和街道的二手房单价处于较低水平，在“三合一”政策的影响下，网上签约的二手房平均价格与实际平均成交价格非常接近，由“阴阳合同”造成的低价水分逐渐减少。

此外，受成交量下降的影响，降价已成为二手房市场的普遍现象。据东莞中原战略研究中心介绍，从2月到4月，“三价合一”实施后，东城、程楠、塘厦、凤岗的部分业主开始试探性降价；5月和6月，尽管粤港澳大湾区计划利好，更多房屋的上市价格开始下降，但下降趋势不同，其中凤岗万基的价格下降幅度加大。

林深东南部地区仍是交易热点

从二手房交易面积来看，林深东南部地区仍是一个热点，而水镇地区的二手房交易量很低。

乐友佳研究中心的数据显示，上周东莞六大区的二手房成交量增长了三倍，其中24套在水乡新城区销售，同比增长20%，增幅最大，主要是由于成交量基数较小。林深东南部地区售出252台，较上月下降8.0%，降幅最大。然而，林深东南部地区仍然是六大地区中二手房成交量最高的地区。

东莞中原战略研究中心还介绍说，林深东南部地区仍是上周东莞二手房交易的热门地区，占41%；值得注意的是，受6月底滨海湾新区2770亿元投资签约的影响，滨海新区交易量环比增长25.81%，人才和企业住宅需求逐步释放，带动了滨海新区二手房交易量。

黄江镇的二手房交易引起了人们的关注

除了二手房交易排名第一的樟木头镇，黄江镇近期的二手房交易也值得关注。根据东莞中原战略研究中心的数据，近三周黄河二手房的成交量在今年处于较高水平。据分析，首先，华为2700多名员工集体迁往松山湖，这在一定程度上造成了需求溢出；第二，黄江镇毗邻深圳光明新区。预计将于年内开工建设的东莞地铁一号线将在黄江镇设立三个车站，北至松山湖、东莞市和广州，南至深圳地铁六号线，直达南山区。轨道交通有积极的影响；第三，黄江镇的新房和二手房与邻近的林深镇相比有一定的价格优势。

值得注意的是，上周虎门的二手房交易量是今年单周最高的，并成功入选十佳城市街。受滨海湾新区良好的投资吸引力影响，拥有东莞港、虎门大桥、虎门二桥、港澳客运码头等诸多交通要素的虎门自然成为关注焦点，这也在一定程度上刺激了虎门二手住宅的成交量。

“三合一”反过来促进了房价的合理性

“三价合一”实施前，东莞二手房网上签约价格受“阴阳合同”影响，网上签约价格偏低且严重扭曲。随着今年“三位一体”政策的实施，“阴阳合同”难以维系，网上签约价格已逐渐达到实际交易价格作为回报。

今年上半年推出的“三合一”政策对二手房市场造成了巨大冲击。加上银行按揭利率上升的影响，客户的购买成本大幅上升，二手房交易量大幅缩水。根据东莞中原战略研究中心的监测数据，2018年上半年，网上销售二手房15787套，同比下降36.47%，同比下降47.90%。

此外，“高利率、小额度、严审查、慢放贷”已成为东莞按揭市场的新常态。截至今年6月底，11家银行已停止放贷，10家银行有配额，但配额紧张、审查严格、放贷缓慢，15家银行实施了“三价合一”政策。在“三价合一”的影响下，二手网上签约价格逐渐接近市场交易价格。