三四线楼市：廊坊、惠州、景德镇等库存上升超50%

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三级和四级房地产市场:一些库存上升超过50%

◆据中国指数研究院统计，从1月到2月，景德镇、惠州、镇江和廊坊的库存增加了50%以上

◆诸葛找房子发布的数据显示，2月份台州、江门、湛江等三个四线城市的交易面积同比下降50%以上

◆由于2018年开始的大量建设和工棚货币化等扶持政策的取消，四线城市部分房地产存量再次大幅上升

◆一些城市没有及时判断市场变化，调控措施抑制了一些刚性需求

最初的标题是“一些三级和四级房地产市场的库存上升”

正文|“看着”新闻周刊记者邓华宁潘德鑫

今年一季度，全国房地产市场运行平稳，但部分三四线城市的库存再次呈现上升趋势，值得关注。据中国指数研究院(以下简称“中国指数研究院”)统计，从1月到2月，景德镇、惠州、镇江和廊坊的库存增加了50%以上。根据诸葛找房发布的数据，2月份台州、江门、湛江的交易面积同比下降50%以上。

多位房地产业内人士对《王网》新闻周刊记者表示，四线城市房地产市场持续下滑趋势值得关注，建议加强前期调整和微调，合理引导消费，防范市场风险。

一些城市的库存增加了50%以上

据《王维新闻周刊》记者采访，由于2018年开工建设量过大，以及房改货币化等配套政策的退出，一些已成功去库存的三、四级房地产市场购买力下降，库存再次上升。

菏泽是山东省西南部的地级市，人口超过80万，2018年商品房销售面积超过220万平方米。根据市国土部门发布的数据，近两年商品房开工量高达2500万平方米。根据中国统计研究院发布的2018年全国城市商品房建设排名表，菏泽以1550万平方米的建筑面积排名全国第七，超过杭州等二线城市。

据记者在菏泽的采访，截至2019年2月，该市市区共有115栋待售建筑，数百万平方米的大型建筑并不少见。由于大量建设开工，销售速度放缓，一些开发企业资金链紧张，导致违规经营。根据当地住房和建设委员会发布的公告，2018年下半年，在没有预售许可证的城市地区，有五个项目收取了购房定金。

例如，城市绿地国际花都项目是一个面积超过1800亩、建筑面积约300万平方米的大型房地产项目。自2017年5月开始销售，基本部分仍处于建设阶段，进展缓慢。另一个项目，建邦中央公园，占地1500亩，建筑面积190万平方米。它已经被非法出售，但是项目的进展还没有开始。

“过去几年，由于房改带来的强劲需求，一些三、四线房地产市场铺成了大摊。在今年工棚改革的货币化放缓后，购买力下降了。此外，今年春节期间的购房需求也大幅下降。预计四线城市的库存将继续增长，去化学品的压力将逐渐增加。”上市公司365房地产家庭网络首席执行官胡光辉表示。

春节前夕，记者走访了江苏省遂宁县、江西省永新县、湖北省十堰市等多座四线城市，了解到今年春节返乡购房的普及率大幅下降，十堰市、遂宁县、永新县的许多商品房项目价格都有所下降，但购房人数却很少，春节期间的游客数量同比下降了50%。据中央参考研究所统计，1月和2月，全国44个城市的库存同比增长，其中景德镇、惠州、湖州、镇江、廊坊和赣州的库存同比增长超过50%。

一些三四级城市的交易量下降

据《瞭望》新闻周刊记者采访，徐州作为一个以400多万人口为主的大型三线城市，自2018年年中以来，二手房市场交易量持续下降。目前，二手房交易量约为每月1000套，是以前平均水平的三分之一。

“去年市场交易降温后，徐州市三大房地产经纪公司已经关闭了15家以上的连锁店。”21世纪不动产徐州公司总经理丁华告诉记者，去年初公司有32家连锁店，现在只剩下15家。

徐州的新建住宅市场也处于持续低迷状态，价格在10000元左右的项目销售基本缓慢。徐州市民袁女士介绍说，市区有很多年久失修的住宅区，很多市民都需要换房子。“过去两年，房价一直看跌，跌得越多，就越没人敢买。想换房的人不能卖房子，也没钱买。”

房地产市场持续降温，导致一些城市的土地拍卖增加。根据中原地产的统计，自2018年以来，在其统计数据中包括的一些城市的住宅用地拍卖总数已达382宗，创下了过去6年的纪录。2018年下半年，位于山西省太原市中心的8块土地被出售。在贵州省遵义市，土地拍卖的数量在2018年有所增加，一些地块在拍卖后以较低的价格被重新出售，最后仍被拍卖。

对于部分四线城市房地产市场交易量同比下降，许多房地产分析师指出，部分地方房地产价格前期上涨过快，缺乏行业支撑。现在，由于棚改规模的整体下降和货币安置的收紧，三个四线城市中的大多数都不具备恢复的可持续性。目前，房地产企业收购土地的信心减弱，2019年可能是一个持续低迷的过程。