去年全国8城卖地吸金超千亿 市场分化，今年土拍市场要凉？

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简介:2018年7月，是中国大地由热转冷的转折点。四线城市的地价率大幅下降，从上半年的30%左右降至下半年的不到10%。

21世纪经济研究所分析师卢长乐

截至1月22日，包括武汉和石家庄在内的中国许多地方已经在2019年完成了土地拍卖的“第一场秀”，拉开了今年土地市场供应的“大门”。

2019年，全国房地产市场调控将在“禁止投机倒把”、“租购并举”、“按市决策”等政策基调下深入推进。在这种背景下，土地市场的供给也成为房地产市场调控的关键力量。那么，2019年土地市场将在什么基础上向前发展？

通过梳理2018年全国土地市场供给和交易的总体情况，21世纪经济研究所的分析师发现，去年全国城市土地市场的分化越来越明显，尤其是三个四级城市土地市场的交易增长率明显。

此外，在2018年全国土地拍卖市场的表现中，重点城市仍是“吸纳”土地出让金的市场核心，全国8个城市的土地出让金总额超过1000亿元。与此同时，在房地产市场调控政策频繁的压力下，全国土地拍卖率也开始上升，全国租赁土地市场供应量稳步增加的整体市场趋势为2019年全国土地拍卖市场的发展奠定了基调。

土地市场分化加剧

总体而言，2018年全国土地供应面积保持较高增长速度，这使得全国土地出让收入达到新高。

1月23日，财政部发布的统计数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。应该指出的是，与2017年的40.7%相比，增长率有所下降。2018年，全国土地出让收入支出接近7万亿元，同比增长34.2%。

相比之下，去年中国土地市场供给的增长率相对持平。根据诸葛找房的监测数据，2018年全国土地市场共供应了30343块土地，规划建筑面积超过24万平方米，整体供应增长近10%，成为拉动土地年流转和租赁收入的重要基础。

通过梳理，21世纪经济研究所的分析师发现，并非所有城市在2018年都经历了土地出让金的上涨。实际情况是，2018年，中国各级城市土地市场分化现象开始越来越明显。

据中国指数研究院统计，2018年，中国300个主要城市的土地出让金总额达到41644亿元。从各城市来看，一线城市的土地供需同比下降。由于土地交易费率整体下降8个百分点，去年土地出让金缩水近10%；二线城市土地供需同比增长，受监管政策影响较小；三是四线城市承担了重点城市的外溢需求，土地供应热持续，土地收益显著增加。

统计数据显示，在中国300个监测城市中，2018年土地销售总收入前50名的城市中，四线城市占19个，占38%。佛山、嘉兴和南通位列中国前20名。

值得一提的是，四个一线城市存在明显的市场分化趋势。据统计，2018年上海和广州的土地交易量有所增加，交易量比上年增长近30%；北京和深圳受供应影响，营业额较2017年下降约40%。

据21世纪经济研究所分析，当前土地市场分化趋势突出，这与一线热点城市的土地限价调控政策和土地入市节奏密切相关。从长期来看，热点城市的楼市调控压力将持续，而四线城市2019年土地市场分化的总体趋势将继续，主要是由于重点城市的溢出需求和棚改的推进。

土地销售的增长放缓了

在2018年全国土地市场上，热点城市的土地出让收入仍占中国土地总收入的很高比例。

根据诸葛编制的数据，2018年，全国重点城市土地出让金总额为41920.14亿元，前20名城市土地出让金总额为21724.07亿元，占比超过50%。

具体而言，2018年，杭州、上海、北京、广州、苏州、武汉、天津和成都的土地出让金总额均超过1000亿元，其中杭州以2501.08亿元位居全国第一，同比增长9.08%。

去年土地出让金总额排名前20位的城市中，长沙、Xi、青岛成为“黑马”，土地销售收入分别增长82.65%、71.79%和67.49%，位居全国前20位；同时，虽然北京、南京和重庆也在全国土地销售收入前20名之列，但2018年土地收入增速出现明显的修正，呈现较大的负增长趋势，分别为-39.81%、-45.03%和-30.84%。

根据21世纪经济研究所的分析，总的来说，热点城市仍然是土地流转市场的核心区域。在此基础上，除了受不同城市推动节奏的影响外，2018年热点城市土地出让金的市场情况也反映了当年宏观调控下相应城市房地产市场的发展趋势，具有特殊性。在前一年房价上涨过快的北京、重庆等城市，土地供应大幅下降；相比之下，以前房价相对稳定的长沙、Xi和青岛，通过加快土地供应的步伐，促进了市场的平稳快速发展。

另一方面，2018年，中国土地出让平均地价持续下降，尤其是下半年，四线城市土地交易的地价大幅下降。