前海人寿现身金地前十大流通股东：龙头房企的危与机

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前海人寿表示，购买金代尔是一项正常的投资。"公司的管理团队稳定，业绩良好."

前海人寿上半年的房地产股票投资策略之一是减持万科，收购金地。

4月以来，前海人寿关联公司严胜华继续减持资产管理计划持有的万科a股，前海人寿也小幅减持；另一方面，8月29日发布的金地2018年中期报告显示，前海人寿首次跻身金地十大流通股股东之列。

前海人寿表示，购买金代尔是一项正常的投资。“公司管理团队稳定，业绩良好”。

金地作为老式住宅企业的龙头企业之一，具有业绩增长稳定、盈利能力强、融资成本低的优势。在波动的市场中，作为保险基金的投资目标，它表现出“领先保费效应”。

然而，在严格的房地产调控下，一、二线城市长期实行的限价和签约限制也给主要位于一、二线城市的金地带来了挑战。业绩增长放缓、净负债率上升和毛利率预期下降，已成为金地等领先房地产企业未来一两年需要解决的主要问题。

保险股东聚在一起

宝能的子公司前海人寿保险根据金地的中期财务报告，今年上半年增持股份979.9226万股，目前持股4045.0923万股，占总股本的0.90%，成为第十大流通股股东。

前海人寿保险是金地十大股东中的第三大保险基金。截至中期报告，富德人寿共持有金地1，346，989，808股(股)，占总股本的29.83%；安邦保险集团共持有金地922，338，925股股份，占总股本的20.43%，位列第一和第二大股东。

易居研究所所长严跃进认为，从保险资金的投资属性来看，前海人寿的举措符合保险资金积极寻求高品质地产股的需求；Gemdale的股价相对较低，近年来在追赶业绩方面取得了重大突破。如果未来发展机遇良好，前海人寿将继续增持。

协宗战略管理集团联合创始人黄立冲表示，前海人寿增持可能是受金帝的带动，公司上半年的毛利和利润相对较高。

根据S&P全球评级数据，2018年上半年，被评估开发商的平均毛利率为33%。金代尔的毛利率为38.2%，高于平均水平。

金地在一二线城市的商业布局上具有优势。根据金地2018年半年度报告，一线、二线和三四线城市投资总额分别占26%、54%和20%，一线和二线城市投资占80%；在金地土地储备总量中，一、二线城市占85%以上。

“现在，四线城房改的货币化安置已经暂停，四线城房企的资金压力很大，就像恒大最近在全国范围内降价一样。金地坚持核心一、二线城市布局，相对安全。”黄立冲说。

华融证券(Huarong Securities)分析师易华强认为，根据各房地产企业的中期报告，在当前监管力度不断加大的环境下，领先的房地产企业将继续扩大融资优势。

Gemdale在资本成本方面有明显的优势。中信证券研究报告显示，今年上半年公司债务融资余额为738.04亿元，债务融资加权平均成本为4.79%，比2017年末高出0.2个百分点，在领先公司中也处于较低水平。

公司的融资渠道也保持畅通。根据东方证券的数据，2018年上半年，金地完成发行80亿元公司债券、40亿元超短期融资和35亿元中间票。

国泰君安分析师凯文表示，领先企业的溢价源于这样一个事实，即它们可以通过并购实现增长，然后通过融资提高进入门槛。在这个周期中，丰富的新融资渠道给龙头企业带来了并购机会。

Gemdale的管理层在4月份的业绩会议上透露，“今年上半年，公司主要专注于并购，并积极参与寻找案例机会。”下半年，相信土地市场会有更多机会。”在中期财务报告中，杰代尔预计今年下半年的并购将成为一种趋势。

促销摊位

尽管受到保险基金的青睐，金代尔未来的表现仍需谨慎对待。

今年上半年，由于母公司和毛利润的原因，金代尔实现了净利润的两倍增长。归属于母亲的净利润为24.0亿元，同比增长107.8%；毛利率升至38.6%，同比增长6.8个百分点，创历史新高。

但是，与其他领先的房地产企业相比，今年上半年公司的销售增长率和现金流量呈现出近年来罕见的双下降现象。

根据金地2018年半年度报告，公司上半年实现销售额631亿元，同比下降10.3%；净营运现金流为负107亿元，同比下降257%。7月份，该指数环比上升，但8月份略有下降，降幅为6.55%。

截至8月份，金地已实现合同面积487.9万平方米，同比增长0.11%；累计合同金额880.6亿元，同比下降2.45%，降幅小于上半年。

中信证券(CITIC Securities)分析师陈聪认为，主要原因在于供应方面。随着公司深入培育一线城市和强势二线城市，这些城市的预售证书审批和网上签约监管更加严格，导致公司推货资源减少。

招商证券(China Merchants Securities)分析师赵可补充称，另一个原因在于该公司的推进节奏。上半年销售额占全年的比例很小，但随着下半年公司促销步伐的加快，未来的销售增长率有望保持。