信托经理揭房企融资现状:信托渠道利率达10% 房企老总登门筹钱

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高级信托经理揭示房企融资状况

“今年的房地产业务是过去十年中我最难做的一年。”高级房地产信托经理李连(化名)谈到今年的业务，但他的眼里充满了无奈。即使在一家大型信托公司工作，他仍然担心“唯一剩下的”业务会在任何时候“停止”。

几天前，一个关于“监管部门暂停新房地产信托备案”的谣言在朋友圈子里广泛传播，市场充满了不安。一方面，有房地产信托经理的焦虑，从现在起将没有业务，另一方面，有微弱的担心，依靠信托融资继续生活的房地产企业。虽然这只是虚惊一场，但房地产行业的风险再次引起人们的关注。

信托作为住房企业筹集资金的重要渠道，一直与房地产行业紧密相连。一线信托经理通过与房地产企业的多次“密切接触”，深刻了解了房地产企业的现金流状况。一家中型信托公司的高级房地产信托经理王欢(化名)透露，房地产企业通过信托融资的利率高达10%，有的甚至达到12%，这在过去几年是不可想象的。他预测，整个房地产行业的集中度将越来越高，小开发商将逐渐被市场淘汰，这也是市场清理的必然结果。

融资渠道不断收紧

"信托作为住房融资的重要渠道，对房地产行业来说非常重要."李连表示，信托基金可以在关键时刻为房企提供“维持生命”的资金。在今年的市场环境下，他工作的信托公司只为一些大型房企提供融资，而不再做中小型房企。

另一家中型信托公司的高级房地产信托经理张乐(化名)表示，目前该公司的房地产业务是“资金短缺”和“资产短缺”的组合。由于资金来源变得不可控制，需要更多资金的大型项目无法实施，几乎没有业务可做。

王欢的观点并不悲观。他认为做生意是辩证地困难的。从资产方面来看，今年对房地产信托来说是一个机会。与以前的一些小交易对手相比，许多十大房地产企业已经开始通过信托渠道大量融资，信托公司的交易对手水平也有了很大提高。“原因在于资本方面。十多年来，我从未见过房地产公司资金如此紧张。”王欢坦率地说。

银行作为房企融资的主要渠道，必须严格按照“四三二”(即四证齐全、项目资本金比例为30%、具备二级开发商资格)的要求向房企发放贷款。许多有资金需求的住宅企业不符合这一要求。据王欢介绍，今年各大银行贷款审批权上升，住房企业融资总量得到控制，取消不规范的财务管理导致资金渠道变窄，这些都是住房企业无法从银行获得融资的原因。

在银行吃过“闭门羹”的房地产企业不得不“转向”信托。在严格监管的背景下，信托向房企贷款的标准与银行一致。在某些领域，信托公司还可以通过“清理股票和实际债务”为住房企业筹集资金。“但这种情况会一直持续下去”，李连说，“真正的股票投资很难做，而且有太多的‘坑’。未来，房地产信托业务不知何去何从。

据信托业协会数据显示，第二季度新增房地产信托规模为1361.73亿元，占新增信托总规模的18.31%，比第一季度增长3.5个百分点，表明房企对信托融资的依赖程度不断提高。然而，根据央行1-7月发布的社会融资规模数据，信托贷款和委托贷款规模自3月份以来呈现持续下降趋势。

现金流紧张的趋势正在逼近

随着融资渠道的不断收紧，房地产企业最看重的现金流发生了什么变化？

李连表示，从上半年的情况来看，房企的现金流不是大问题，但从7月和8月以来，现金流就没有这么充裕了。随着房地产调控的升级，购房者的市场预期不断下降，房地产销售量也相应下降。王欢透露，银行按揭还款时间延长，一般超过一个月。

在王欢看来，住房企业的现金流可以从融资成本中看出。何坦言，去年房企融资率为8%-9%，上半年基本保持在10%以内，现在已经超过10%，有的甚至达到12%。房企愿意花这么高的成本来赚钱，这在过去几年是不可想象的。从担保措施来看，以前房企的抵押率一般为30%或80%，但现在拟信托的抵押率为50%，由集团担保，控制项目后续资金，监督销售等。此外，王欢笑着说:“以前房企一直在上面，我们要求他们融资，而房企还是爱理不理。有融资需求的房企最多是分公司或地区公司的首席执行官来拜访。今年，为了融资，他们都是集团层面的首席执行官前来拜访。”

张乐认为，大型房地产企业的现金流不错，尤其是高评级公司。目前，我们还没有听说有现金流量紧张的大型房地产企业，因为他们的楼盘销量仍然很好，库存压力不大，大企业已经有了布局和回旋的余地。

根据海通证券的研究报告，上半年a股房地产企业经营活动现金流量为-540.1亿元，融资活动现金流量为2217.1亿元。随着央行从7月5日起将存款准备金率下调0.5个百分点，以及企业加快推进，企业的资金压力和融资成本可能会有所改善。

行业集中度有所提高