11月多地迎土地出让高峰 房企拿地冷热有别

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11月，许多地方迎来了土地流转的高峰期。住宅企业对土地的态度是忽冷忽热

江玉玲

11月，北京将迎来今年土地出让高峰。其中，11月5日，两块地被出售。根据北京市规划和土地资源管理委员会(以下简称“北京市土地规划委员会”)的网站信息，11月份，北京将出售18块商业用地，总起价为461.56亿元。与此同时，太原、江门等二三线城市将于11月上市出售。业内人士表示，一些城市正在迎来土地出让的高峰期，但从房企的角度来看，在融资紧张、销售缓慢的背景下，谨慎拿地将成为企业的主流，预计土地出让市场将继续保持低地价的趋势。

土地供应大幅增加

11月5日，位于朝阳区奥林匹克公园中心区和昌平区沙河的两块土地在北京出售。建设用地面积分别为13.87万平方米和4.68万平方米，销售初始价格分别为86.63亿元和26.57亿元。截至发稿时，这两个地块都被房地产企业引用。

11月，北京计划推出18个地块。其中，住宅用地15块，商业用地3块。在住宅用地中，3块是共有地产用地，其余是有限竞争用地。从分布面积来看，朝阳和丰台各有1例和2例。其他地块分布在昌平、大兴、顺义和延庆的郊区。

其中，朝阳奥林匹克公园中心区b23等地块的起拍价为今年最高。根据上市文件，该地块为b4综合商业金融服务用地和f3其他多功能用地，土地面积为13.87万平方米，建筑控制规模为48.66万平方米。挂牌出让起价86.63亿元，投标保证金17.4亿元。据了解，这片土地是国家会议中心二期工程。项目完成后，所有投标人将自给自足。

根据10月份北京土地出让情况，业内人士表示，北京土地出让门槛相对较高，存在诸多限制。在10月份售出的6块土地中，溢价高达24%。然而，全年土地出让平均地价仅为15%，其中有7宗不达标。

11月5日，北京一家国有房地产企业的一名人士告诉《中国证券报》，北京在11月加快了土地出让的步伐。从住房企业的角度来看，高质量的土地仍然是主要目标。据该人士称，昌平区北七家镇未来科技城南区cp07-0600-0052，0063和c-18地块在出让文件中均标注有相关的市政规划和轨道规划蓝图，表明该地块具有较高的开发预期。这种土地应该比其他郊区土地更有竞争力。

根据今年6月发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，2018年全市安排的国有建设用地总供应将达到4100公顷。今年9月，北京市国土资源委员会宣布近期将供应66个案例，涉及约481公顷住宅用地。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京的土地供应大幅增加，缓解了房地产市场的供需结构，预计房地产市场将获得稳定的回报。在供应量大的地区，不能排除价格战的可能性。

在其他城市，太原、江门和其他二三线城市在11月份都有很多土地出售。相关信息显示，11月5日，太原将出售位于小店区和尖草坪区的三块土地。江门市当天出售了4块土地。

对土地收购的热情并不均衡

一些城市增加了土地供应，但房地产企业对土地收购的热情却是忽冷忽热。

根据中智的土地出让数据，今年1-10月，碧桂园、万科、保利继续大踏步前进，位列三大征地企业之列。值得注意的是，在2017年的前10个月，上述三家房地产企业占据了同样的位置。

根据中指的数据，碧桂园2018年前10个月的征地面积为5101万平方米，征地总额为1197亿元；今年前十个月，万科收购了2350万平方米的土地，总土地收购金额为1162亿元。与去年同期相比，两家企业的征地面积基本持平，但征地金额呈下降趋势。2017年同期，碧桂园和万科分别获得1903亿元和1525亿元。

一些房地产企业的征地面积和总量正在减少。根据中指的数据，2017年前10个月，恒大和融创的征地面积分别为4001万平方米和6659万平方米，金额分别为946亿元和776亿元。但今年前十个月，恒大和融创的征地面积分别降至2164万平方米和1103万平方米，金额分别降至370亿元和219亿元。

分析人士指出，部分房地产企业征地热情下降，这与相关公司发展战略的调整和行业的判断有关。

恒大在2017年年报中指出，2017年，集团发展模式由“规模型”向“规模+效益型”转变，更加注重增长效率和质量，特别是面对四线城市热销局面，重点吸纳了一批三线城市优质土地储备，现有项目的城市布局不断优化。

融创表示，2018年，集团预计房地产调控政策全面放松的可能性很小，将继续加快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。同时，流动性的持续收紧将继续对行业产生较大影响。在此情况下，本集团对2018年房地产市场保持谨慎态度。