中小房企资金承压藏隐性风险 部分城市房贷增量减少

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在调控政策不断收紧的背景下，房地产行业的洗牌愈演愈烈，激烈的市场竞争也在考验着房企的财务实力。近日，记者在广东、安徽、重庆等地发现，今年上半年全国房地产市场总体保持稳定，房地产贷款整体信用风险可控，显性风险不大，但存在一些值得关注的隐性风险，其中中小房企的资金链风险就是其中之一。

业内人士表示，在“坚决抑制房价上涨”的背景下，下半年楼市调控将更加严厉，部分中小房企将资金链收紧，风险将更加明显。建议继续收紧“水龙头”，防止非法资金流入房地产市场；另一方面，在政策层面，有必要合理引导预期，并以“截止”方式准确处理风险点，以防止问题扩散。

中小住宅企业融资能力弱

必须防止潜在的风险

在去杠杆化和鼓励资本进入实体经济的环境下，资金链紧张是房地产企业面临的普遍问题，其中中小住宅企业的资金问题最为突出。从自身内部情况来看，中小住宅企业资本规模较弱，与大型住宅企业相比，其抗风险能力先天不足。从外部融资现状分析，中小住房企业的融资能力相对较弱，金融机构更加不受欢迎，可谓“内外部困难”。

一位不愿透露姓名的中央省中小房地产企业负责人表示:“我随时都有打破资金链的危险。”由于两个地块合并审批过程中的意外因素，房地产商品房预售许可证的审批将延迟两三个月。没有预售许可证，就不可能开盘销售，现金流就不能及时收回，开发中的房地产随时都有可能未完成。资金短缺可能导致未完工房屋的风险，这对于一些房地产企业来说是不可避免的挑战。

“前脚靠近后脚，资本链总是很紧。一旦某个环节出现问题，整个项目将面临崩溃的危险。”一家银行金融机构监管系统的负责人告诉记者，一些中小房企自身资金不足。在施工过程中，他们依靠施工企业来支付工程费用。首先，建立这个框架，然后去银行贷款，在获得商品房预售许可证后立即出售。资金回笼后，他们将贷款给银行。如果卖不出去，企业资金链会突然变得异常紧张。

皖北一家房地产企业就是这种情况。该企业最初从事加工制造，后来进入房地产领域，在一个地级市开发了一个占地100多亩的房地产。

该企业负责人告诉记者，按照计划，他应该能够拿到二期房地产预售证书并拿回资金。但是，由于商品房预售证书审批的延误，预售无法进行，资金无法回流。他不得不挪用名下其他生产企业的现金进行紧急周转。如果我们继续这样拖下去，不仅房地产项目会未完成，而且他名下的另外两家生产企业也会受到严重影响。

根据金融监管部门的分析，这类中小房企有一个突出的特点，那就是他们的主营业务不是房地产，他们可能在其他行业积累了一些资金。看到房地产形势火爆，他们尽最大努力进入房地产领域，以便快速赚钱。这些企业的资本交易非常复杂，不同的企业主相互借贷融资，利率往往比银行贷款高三至四倍。对于这些企业来说，银行贷款何时到位、何时获得预售许可、何时出售和提取资金都非常关键。甚至一些小型住房企业，在没有许可证的情况下，首先在内部认购，让员工先购买，弥补企业的资本缺口，然后通过员工出售。

记者从当地银监部门了解到，鉴于房地产行业的融资需求，目前银行机构均实行名单制，大企业进入房地产开发名单，未进入名单的中小企业不允许贷款。在这种情况下，这些中小房企向银行借款的渠道几乎完全被切断，一些房企不得不通过其他方式解决融资问题，因此需要支付较高的利率。

根据一位金融监管者的分析，如果风险爆发，中小房企将首当其冲，其背后隐藏的风险可能比预期更大。同时，与大型房地产企业相比，中小房地产企业并不在重点监控范围内，这可能会使一些隐患无法及时进入监管部门的视野。

房地产贷款的比例仍然过大

一些城市抵押贷款的增加开始减少

近日，记者在广东、安徽、四川等地发现，尽管不断调控，房地产贷款的比重，无论是存量还是增量，仍然过大。与此同时，不良贷款率呈现阶段性反弹，信贷资源向房地产行业的过度流动挤压了实体经济的发展。广东等地已将房地产风险列为全省金融风险防范的第一位。

根据安徽银监部门提供的数据，截至今年6月底，全省房地产贷款余额达到13444.95亿元，占全省贷款总额的35.5%，同比增长2.76个百分点，同比增长2.14个百分点。其中，新增房地产贷款1652.13亿元，比年初增长14.01%，比全国房地产贷款增速高出3个百分点。