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在调控政策不断收紧的背景下,房地产行业的洗牌愈演愈烈,激烈的市场竞争也在考验着房企的财务实力。近日,记者在广东、安徽、重庆等地发现,今年上半年全国房地产市场总体保持稳定,房地产贷款整体信用风险可控,显性风险不大,但存在一些值得关注的隐性风险,其中中小房企的资金链风险就是其中之一。

中小房企资金承压藏隐性风险 部分城市房贷增量开始减少

业内人士表示,在“坚决抑制房价上涨”的背景下,下半年楼市调控将更加严厉,部分中小房企将资金链收紧,风险将更加明显。建议继续收紧“水龙头”,防止非法资金流入房地产市场;另一方面,在政策层面,有必要合理引导预期,并以“截止”方式准确处理风险点,以防止问题扩散。

中小房企资金承压藏隐性风险 部分城市房贷增量开始减少

中小住宅企业融资能力弱

必须防止潜在的风险

在去杠杆化和鼓励资本进入实体经济的环境下,资金链紧张是房地产企业面临的普遍问题,其中中小住宅企业的资金问题最为突出。从自身内部情况来看,中小住宅企业资本规模较弱,与大型住宅企业相比,其抗风险能力先天不足。从外部融资现状分析,中小住房企业的融资能力相对较弱,金融机构更加不受欢迎,可谓“内外部困难”。

中小房企资金承压藏隐性风险 部分城市房贷增量开始减少

一位不愿透露姓名的中央省中小房地产企业负责人表示:“我随时都有打破资金链的危险。”由于两个地块合并审批过程中的意外因素,房地产商品房预售许可证的审批将延迟两三个月。没有预售许可证,就不可能开盘销售,现金流就不能及时收回,开发中的房地产随时都有可能未完成。资金短缺可能导致未完工房屋的风险,这对于一些房地产企业来说是不可避免的挑战。

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“前脚靠近后脚,资本链总是很紧。一旦某个环节出现问题,整个项目将面临崩溃的危险。”一家银行金融机构监管系统的负责人告诉记者,一些中小房企自身资金不足。在施工过程中,他们依靠施工企业来支付工程费用。首先,建立这个框架,然后去银行贷款,在获得商品房预售许可证后立即出售。资金回笼后,他们将贷款给银行。如果卖不出去,企业资金链会突然变得异常紧张。

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皖北一家房地产企业就是这种情况。该企业最初从事加工制造,后来进入房地产领域,在一个地级市开发了一个占地100多亩的房地产。

该企业负责人告诉记者,按照计划,他应该能够拿到二期房地产预售证书并拿回资金。但是,由于商品房预售证书审批的延误,预售无法进行,资金无法回流。他不得不挪用名下其他生产企业的现金进行紧急周转。如果我们继续这样拖下去,不仅房地产项目会未完成,而且他名下的另外两家生产企业也会受到严重影响。

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根据金融监管部门的分析,这类中小房企有一个突出的特点,那就是他们的主营业务不是房地产,他们可能在其他行业积累了一些资金。看到房地产形势火爆,他们尽最大努力进入房地产领域,以便快速赚钱。这些企业的资本交易非常复杂,不同的企业主相互借贷融资,利率往往比银行贷款高三至四倍。对于这些企业来说,银行贷款何时到位、何时获得预售许可、何时出售和提取资金都非常关键。甚至一些小型住房企业,在没有许可证的情况下,首先在内部认购,让员工先购买,弥补企业的资本缺口,然后通过员工出售。

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记者从当地银监部门了解到,鉴于房地产行业的融资需求,目前银行机构均实行名单制,大企业进入房地产开发名单,未进入名单的中小企业不允许贷款。在这种情况下,这些中小房企向银行借款的渠道几乎完全被切断,一些房企不得不通过其他方式解决融资问题,因此需要支付较高的利率。

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根据一位金融监管者的分析,如果风险爆发,中小房企将首当其冲,其背后隐藏的风险可能比预期更大。同时,与大型房地产企业相比,中小房地产企业并不在重点监控范围内,这可能会使一些隐患无法及时进入监管部门的视野。

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房地产贷款的比例仍然过大

一些城市抵押贷款的增加开始减少

近日,记者在广东、安徽、四川等地发现,尽管不断调控,房地产贷款的比重,无论是存量还是增量,仍然过大。与此同时,不良贷款率呈现阶段性反弹,信贷资源向房地产行业的过度流动挤压了实体经济的发展。广东等地已将房地产风险列为全省金融风险防范的第一位。

中小房企资金承压藏隐性风险 部分城市房贷增量开始减少

根据安徽银监部门提供的数据,截至今年6月底,全省房地产贷款余额达到13444.95亿元,占全省贷款总额的35.5%,同比增长2.76个百分点,同比增长2.14个百分点。其中,新增房地产贷款1652.13亿元,比年初增长14.01%,比全国房地产贷款增速高出3个百分点。

标题:中小房企资金承压藏隐性风险 部分城市房贷增量开始减少

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