越秀地产财技：林昭远履新卖广州越汇缓解现金流

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老牌房地产公司越秀地产最近发布了一份半年度报告，该公司的合同销售额达到280亿元，仅为此前550亿元目标的一半。

然而，据《长江商报》统计，越秀地产同期收入并未增加，仅为101.6亿元，同比下降14.9%。营业利润20.2亿元，同比下降14.76%；毛利润26.23亿元，同比下降11.85%。

值得注意的是，收入数据还包括越秀地产上半年回购广州王迪、武汉王迪股份带来的补充效应。两个项目的总收入占总营业收入的33.6%。此外，越秀地产还通过股权收购粉饰财务业绩。

同时，越秀地产上半年负债率持续上升，销售支付速度下降，融资成本上升，现金流持续承压。因此，越秀地产上半年投资新项目较为谨慎，土地权益比例下降。

上周，《长江商报》记者致信越秀地产，但截至发稿时，尚未收到回复。

回购收入仍下降了15%

根据半年度报告数据，2018年上半年，越秀地产累计签约销售279.8亿元，年销售目标550亿元刚刚完成一半以上；净利润达到13.1亿元，增长19.2%。

越秀地产2018年的合同目标是550亿元，今年上半年刚刚完成一半多。根据越秀地产此前的计划，年增长目标在35%以上，力争到2020年突破1000亿销售规模。

然而，销售业绩的提高并没有增加收入。上半年收入仅为101.6亿元，同比下降14.9%；营业利润20.2亿元，同比下降14.76%；毛利润26.2亿元，同比下降11.8%，同比下降29.8亿元。

值得注意的是，上半年的收入数据还包括越秀地产在2018年上半年回购广州王迪、武汉王迪股份后带来的补充效应。其中，武汉王迪项目公司实现营业收入26.4亿元，净利润3597万元；广州王迪项目营业收入7.7亿元，净利润1453万元。上述两个项目带来的营业收入占总营业收入的33.6%。

此外，2018年5月末，越秀地产收购了云秀公司100%的股权，云秀公司持有广州星辉运城2%的股权，相当于越秀集团间接收购广州星辉运城(以下简称“星辉运城”)2%的股权。目前，越秀地产在兴辉运城的实际权益已从49%上升至50.91%。当时公告明确指出，通过此举，目标公司和项目公司的财务业绩将纳入越秀地产的综合财务业绩，预计星辉运城将为越秀地产的整体经营收入做出贡献。

事实上，财务报告显示，星辉运城确实为收入业绩做出了贡献。今年上半年，星辉运城签约销售面积达4.15万平方米，销售额17.47亿元，占广州签约销售额的11%，越秀地产签约总销售额的6.2%。

关于收入下降的原因，越秀地产表示，公司重点区域大湾区、长三角和华中地区的合同销售额达到253.8亿元，占集团合同销售额的90.7%。但主要分布的杭州和苏州受到严格的政策控制，导致该地区销售额下降，影响整体销售情况。

总负债在4年内几乎翻了一番，融资成本上升

收入能力不足，但总负债仍在上升。数据显示，越秀地产2015年至2018年负债总额分别为690.78亿元、815.16亿元、969.32亿元和1156.65亿元，四年增长1.7倍。

同期，越秀地产总资产分别为1005.87亿元、1139.48亿元、1323.23亿元和1575.54亿元；同期资产负债率分别为68.67%、71.5%、73.25%和73.4%。从净负债率来看，2018年上半年为64.3%，同比增长23.65%。

现金流量方面，越秀地产上半年现金及现金等价物期末余额为191.57亿元，较2017年同期的197.07亿元减少5.5亿元。

同时，由于销售回报速度下降，越秀地产已售出且未入账的销售额大幅增加。截至6月30日，越秀地产已售未入账销售额达到561亿元，同比增长41.3%。

此外，融资成本也在上升。上半年，国内融资完成117.6亿元，海外银行融资完成120.1亿元，实际借款年均利率从2017年的4.3%提高到4.82%。上半年贷款总额527.66亿元，较2017年年中的477.09亿元增长10.6%。发生的借款费用也从2017年年中的10.34亿元增加到今年年中的13.73亿元，同比增长32.8%。

新项目权益减少了现金流的“出售”

随着责任利率上升、融资成本上升、现金流紧张，越秀地产投资今年上半年也非常谨慎。

根据中期报告的数据，越秀地产的土地储备和土地权利在今年上半年有所下降。截至2018年上半年，越秀地产新增九块地块中，新增权益建筑面积为74.3万平方米，平均权益比例仅为29.8%；土地总储备面积1822万平方米，土地总储备权占比57.0%，比年初下降3.4个百分点。

其中，只有两块土地的利率高于90%，其余七块土地的利率低于50%，而苏州高新区的第一块关旭地块和南沙的第二块灵山岛地块的利率仅为9.5%。然而，相对较低的土地权益比例直接导致未来权益的销售金额减少，未来收益减少。