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土地市场迎来了“早春和二月”。春节后两周,房地产企业正加紧向二线城市部署。自2月11日以来,柯睿研究中心监测的重点城市已经进行了100多次土地交易。2018年,十大房地产企业中有一半以上在土地市场获利。

克里认为,从最近苏州、福州等城市的土地拍卖来看,个别市场略有复苏,但很难说它们已经完全复苏。总体而言,谨慎仍是2019年企业征地的主旋律,融资仍然紧张,政策没有改变。在三四线人气下降、一线城市供应有限的背景下,二线将成为房企布局的主战场,2019年将是二线的窗口期,以回报有储备扩张需求的企业。

土地市场迎来“早春二月” 房企节后加码二线城市

节后土地拍卖令人担忧

就土地市场表现而言,2月22日苏州节后的第一次土地拍卖备受关注,7块规划建筑面积约62.53万平方米的商业用地成功成交,土地总成交价为98.26亿元,最高地价为42.78%。

据《证券时报》记者报道,根据登记情况,有10多个开发商在两起土地招标中,其中一个吸引了19个住宅用地投标人,另一个吸引了16个投标人。

最具竞争力的住宅用地是苏地2018-wg-47,吸引了凯撒(00876.hk)、郑融地产(06158.hk)、红阳地产(00876.hk)和徐汇集团(00884.hk)等16家房地产企业的投标。

最后,经过40分钟和76轮竞标,凯撒公司以8.91亿元的价格赢得了这块土地,地价为42.78%,底价为18561.50元/平方米。

另一个编号为Sudi 2018-wg-49的住宅和教育用地吸引了19名投标人参与投标。最后,经过55轮竞标,上海开发商大华(集团)以32.14%的溢价中标,相当于每平方米25813元的底价。

根据第三方研究机构中国指数研究所(China Index Research Institute)的数据,2018年,即三个月前,苏州仍有住宅用地拍卖。

福州也发生了类似的情况。2月15日,福州市公共资源交易服务中心迎来了节后第一次土地拍卖,共售出7块土地,总面积62.38万平方米,约935.68亩,均为杨霞、夏普、三岔街、排尾红星的老地块。首开+乔蓉财团、世茂、万科、金茂+城市投资财团、宝龙、阳光城、龙湖、郑融等21家企业参加了本次活动。

土地市场迎来“早春二月” 房企节后加码二线城市

最终,7块地块成功出售,总投资205.4亿元。占福州市2018年土地拍卖收入408亿元的50.34%。

据嘉里1月份发布的月度土地报告显示,在年底市场成交量见顶后,2019年1月份土地市场成交量出现周期性下降,但已是去年第三次见顶,升水率、拍卖率等指标也有所改善。其中,北京、上海等城市优质土地的供应推动一线城市地价上涨,地价已经见底;二线城市表现良好,1月份土地交易量同比增长21%,成为同比增长的主要增长点。

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根据该报告,1月份的交易量下降,土地拍卖数量也相应减少。1月份在重点监测城市共进行了95次土地拍卖,比去年12月份下降了50%以上,拍卖率也大幅下降。在主要的一线和二线城市中,昆明、Xi和成都仍然是受灾最严重的地区。1月份,昆明市共进行了13次土地拍卖,主要集中在彝良县,彝良县是一个下属县城,远离主城区,难以满足城区的超负荷需求,房企的征地意愿很低。

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城市之间的差异加剧了

据审评委监测,上周全国土地市场回暖,重点监测城市土地市场建设面积达到816万平方米,比上个月增长54%,同比增长11%;然而,它仍未达到2019年的周平均营业额水平。营业额为345亿元,比上个月增长18%,同比下降19%;这也直接导致了整体楼面价格的下降趋势,至4223元/平方米,分别下降了27%和23%。

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“从总体数据趋势来看,可以看出城市之间土地市场的分化正在逐步加剧。本地城市的复苏,可能只代表单一市场的楼市复苏,整体的参考并不太大。”凯瑞说。

再细分,从近期大型房屋企业的征地分布情况,我们可以看出他们目前的投资战略倾向。目前,碧桂园仍以三、四号线为主要征地对象,并在湛江、洛阳、毕节等地取得了一块土地,总投资6.7亿元,增加土地储备44.2万平方米。

万科坚持铺设第一条和第二条线,并在2018年增加第三条和第四条线后重返二线市场。太原、青岛和福州新增土壤储量。其中,宝龙和世茂以76.4亿元的总成交价格击败,也创下了福州市土地总成交价格的新纪录。恒大在贵阳花溪区以近50亿元的总价赢得15块地皮,预计将用于打造恒大儿童世界。这是继2017年赢得花溪区13块土地后的又一次大规模土地收购。

土地市场迎来“早春二月” 房企节后加码二线城市

自2019年以来,融创获得了强劲的土地收购势头。根据柯睿1月份新增地价清单,融创1月份新增地价达到570.4亿元,排名第一。据不完全统计,在节后两周内,融创在太原、石家庄和青岛至少收购了12块土地,总建筑面积超过100万平方米。

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