长租公寓别做一锤子买卖

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上周末，《阿里员工死于白血病，死前在一套长期出租的公寓里租了一间甲醛房》一文在朋友圈放映，引爆了社会舆论场。不仅甲醛超标，住房竞争也引发了长期租赁公寓推高租金的争议。

经过一段时间的考验，长期租赁公寓已经被越来越多的城市白领所接受。这些人愿意支付更高的租金来改善他们的生活条件，而长期租赁公寓的经营者将此作为装修和管理费用，以帮助租户改善他们的生活环境，并降低他们在传统租赁模式下的日常沟通成本。

近年来，房地产市场大力提倡“同步出租与销售”，而出租市场也显示出巨大的空房市。政策水平和消费者需求一拍即合。长期租赁公寓没有市场。然而，为了实现长期租赁，必须解决利润问题。

一般来说，长期租赁公寓将与租赁物业的房东签订长期合同，租赁物业在装修后将重新向租户开放。作为中介，经营者通过“差价”获利。这种商业模式的关键在于住房的改造，比如两室一厅改造成“2+1”，即两室改造成三房出租，主要的利润来源最终在于“1”的租金。

任何想吃这个蛋糕的人都应该手里有一个房间，并尽快装饰好。住房是最基本的保证，然后快速装修和入住效率成为关键。为了控制成本，装修与入住的时间差一般不会太长，这就不可避免地留下了装修安全隐患。

租户的利益往往成为想赚钱的中间商和难以赚钱的长期租赁市场之间平衡的牺牲品。长期租赁公寓的混乱是经营者为追求利润而违规经营的结果，也是轻资产模式下资本追逐利润和急功近利的结果。租户所承担的高昂成本并非真正用于改善居住环境，而是可能被运营商间接用来推高租金。

长期租赁市场的生态随着其增长而暴露出其脆弱性。长期租赁市场的江湖已经形成，如何生存仍不确定。租赁业的共识是初始投资大，回报期长。长期租赁公寓是一个长链、多环节的领域，涵盖了选址、装修、租赁、推广、水、电、气支付等诸多方面。

轻生意还是重生意？不管进入者是什么身份，租赁业务都不是一次性交易。以美国市场为例，公寓行业的最佳利润是自给自足的企业。十大公寓企业中有一半以上是房地产开发商，前三名中有两个是房地产开发商。

随着城市化进程的推进，中国房地产市场的规模将继续增长。然而，由于宏观经济增长总体放缓、结构调整和房地产调控政策的趋势，房地产企业将面临发展模式的战略选择或更新。租赁可能是住房企业转型的第一块踏脚石。

尽管经历了最糟糕的考验，但这也是长期租赁公寓行业的最佳时机。中介进入也有优势。处于长期租赁公寓龙头地位的房地产经纪人可以利用自身优势盘活存量公开增值，并与房地产企业合作，但绝不能以牺牲租户利益换取短期利益。否则，当监管来了，资本回报是理性的，这些行为就等于搬起石头砸自己的脚。(冯涛)